Die Gebäude-AfA repräsentiert den jährlichen Betrag, der in der Steuererklärung als abzugsfähiger Aufwand deklariert werden kann. In der Regel wird sie als Prozentsatz des Gebäudewerts berechnet. Dieser steuerliche Mechanismus ermöglicht eine Reduzierung der Steuerlast ohne tatsächliche Kosten und erhöht somit den Netto-Cashflow bei gleichbleibenden Gegebenheiten. Die Abschreibung erlaubt es Investoren somit, den unterstellten Wertverlust durch Abnutzung einer Immobilie über deren Nutzungsdauer steuerlich anzuerkennen.

Auch für langfristige Bestandshalter hat eine verkürzte Abschreibungsdauer Vorteile. Es ist zwar richtig, dass in diesem Fall die Immobilie früher (z. B. nach 30 Jahren Nutzungsdauer) schon vollständig abgeschrieben ist. Allerdings haben Sie in diesen 30 Jahren ein entsprechend höheres Netto-Einkommen gehabt, aus dem zum Beispiel Rücklagen für weitere Investitionen oder Immobilienkäufe entstehen können. Der umgekehrte Fall ist viel ärgerlicher: Solltest Du wider Erwarten die Eigentumswohnung, das Mehrfamilienhaus oder die Gewerbehalle doch schon nach zehn Jahren verkaufen, wurde ein Großteil des Abschreibungspotenzials „verschenkt“.

Die Restnutzungsdauer wird gemäß § 4 Abs. 3 Satz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt, wobei das Gebäudealter als Ausgangspunkt dient. Wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, wird das Gebäude durch diese Maßnahmen „verjüngt“.

Die gesetzlich festgelegte Abschreibungsdauer orientiert sich in erster Linie am Baujahr der Immobilie. Allerdings gibt es noch eine Reihe an weiteren relevanten Faktoren – wie die Tragstruktur, Art der Immobilie, Modernisierungsgrad, vergangene Gebäudeschäden, CO²-Fußabdruck und Zukunftsplanungen – welche ebenfalls eine wichtige Rolle bei der Berechnung der Restnutzungsdauer spielen.

Folgend finden Sie eine Übersicht an Unterlagen, die wir üblicherweise von Ihnen benötigen. Sie können uns die Unterlagen direkt Beauftragung hochladen oder alternativ im Anschluss per E-Mail oder auf anderem Weg zur Verfügung stellen:

- Grundrisse (z. B. aus Bauakte, Aufteilungsplan, Expose oder Vermietungsplänen)

- Energieausweis (Ausnahmen bei Gewerbe- und Denkmalobjekten möglich)

- Außenansicht vorne (z. B. Foto vom gesamten Gebäude von der Straße aus)

- Außenansicht hinten (z. B. Foto vom gesamten Gebäude vom Garten aus oder vom Hinterhof, falls möglich)

- Treppenhaus (falls vorhanden)

- Fenster (Material und Zustand sollten sichtbar sein, z. B. Holz vs. Kunststoff vs. Aluminium)

- Bäder (Zustand der sanitären Anlagen und Verfliesung sollte sichtbar sein)

- Innenausbau (z. B. Fotos von Räumen auf denen u. a. Wände, Türen, Böden, Decken und Heizkörper erkennbar sind)

- Dach innen (falls Dachgeschoss unausgebaut und zugänglich)

- Dach außen (z. B. seitlich durch Dachfenster oder von der Straße aus mit ausreichend Abstand, sodass man die Art der Dacheindeckung erkennt)

- Heizungsanlage (z. B. Foto der Zentralheizung, Gasetagenheizung, Übergabestation der Fernwärme o. ä.) - Schäden und Defekte (falls vorhanden)

Ab der Beauftragung und dem Vorliegen der vollständigen Unterlagen müssen Sie mit ca. zwei bis drei Wochen Bearbeitungsdauer rechnen.

Eine professionelle Kaufpreisteilung ist essenziell, um die steuerlichen Vorteile der Gebäudeabschreibung optimal zu nutzen. Ohne eine korrekte Aufteilung könnte das Finanzamt einen willkürlichen Schlüssel anwenden, der den absetzbaren Gebäudewert mindert. Ein Gutachten minimiert das Risiko einer Steuernachzahlung bei einer späteren Prüfung.

Für die Erstellung eines Kaufpreisteilungsgutachtens werden verschiedene Unterlagen benötigt. Dazu gehören der Kaufvertrag, der Grundbuchauszug, Baupläne und Grundrisse der Immobilie, der Energieausweis sowie Angaben zu den Miet- und Pachteinnahmen. Diese Dokumente ermöglichen eine genaue Wertermittlung und Aufteilung des Kaufpreises.

Der Verkehrswert wird in der Regel auf Basis der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt. Sachverständige nutzen dabei drei Hauptverfahren: das Vergleichswertverfahren (Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien), das Ertragswertverfahren (Basis sind die möglichen Mieteinnahmen) und das Sachwertverfahren (Basis sind die Herstellungskosten der Gebäude und Außenanlagen). Oft werden mehrere Verfahren kombiniert, um den genauesten Wert zu ermitteln.

Ein Verkehrswertgutachten darf nur von einem qualifizierten und unabhängigen Sachverständigen erstellt werden. Dies sind meist öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder zertifizierte Immobiliengutachter. Ihre Ausbildung und Akkreditierung garantieren eine objektive und rechtlich anerkannte Wertermittlung.