Das Kaufpreisteilungsgutachten
Kaufpreisaufteilungsgutachten: Ein Leitfaden für Immobilienkäufer und -verkäufer zur Trennung von Grund und Boden vom Gebäude bzw. der Erhöhung des Gebäudeanteils.
ö.b.u.v. Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR UND GUTACHTER MIT 22+ JAHREN ERFAHRUNG
Was ist die Kaufpreisteilung? Eine Einführung für Käufer und Verkäufer
Die Kaufpreisteilung ist ein Verfahren, bei dem der Kaufpreis einer Immobilie in verschiedene Bestandteile aufgeteilt wird. Dabei wird insbesondere zwischen dem Wert des Gebäudes und dem Wert des Grundstücks unterschieden. Diese Aufteilung ist vor allem für steuerliche Zwecke von Bedeutung, da nur der Gebäudewert abgeschrieben werden kann, während das Grundstück nicht der Abschreibung unterliegt.
Die rechtlichen Grundlagen der Kaufpreisteilung in Deutschland
Die Kaufpreisteilung basiert auf mehreren rechtlichen Vorschriften, die für die steuerliche Anerkennung entscheidend sind:
- Einkommensteuergesetz (EStG): Nach § 7 EStG kann nur der Gebäudewert abgeschrieben werden, nicht jedoch der Bodenwert.
- Bundesfinanzhof (BFH): Der BFH hat in mehreren Urteilen festgelegt, dass die Finanzämter bei der Kaufpreisteilung nicht zwingend an die Bodenrichtwerte gebunden sind, wenn ein schlüssiges Gutachten vorliegt.
- Bundesministerium der Finanzen (BMF): Das BMF hat in verschiedenen Schreiben Vorgaben zur Ermittlung des Gebäudeanteils gemacht, um eine einheitliche steuerliche Behandlung sicherzustellen.
Vorteile und Herausforderungen der Kaufpreisteilung
Vorteile
- Steuerliche Optimierung: Ein hoher Gebäudewert ermöglicht höhere Abschreibungen und reduziert die steuerliche Belastung.
- Klarheit und Transparenz: Eine nachvollziehbare Kaufpreisteilung verhindert spätere Konflikte mit dem Finanzamt.
- Bessere Planbarkeit: Immobilieninvestoren können ihre steuerliche Strategie gezielt steuern.
Herausforderungen
- Akzeptanz durch das Finanzamt: Eine unrealistische Kaufpreisteilung kann vom Finanzamt abgelehnt werden.
- Rechtssichere Bewertung: Die Ermittlung des Gebäudeanteils sollte durch ein qualifiziertes Gutachten erfolgen.
Kaufpreisteilung bei Immobilien: So funktioniert es in der Praxis
Die Kaufpreisteilung erfolgt in mehreren Schritten:
- Ermittlung des Bodenwerts: Anhand der Bodenrichtwerte oder vergleichbarer Verkäufe.
- Bestimmung des Gebäudewerts: Mithilfe eines Sachverständigengutachtens oder einer Kostenkalkulation.
- Dokumentation im Kaufvertrag: Die Kaufpreisteilung sollte im Notarvertrag festgehalten werden, um spätere Diskussionen mit dem Finanzamt zu vermeiden.
Warum eine Kaufpreisteilung schon im Notarvertrag so wichtig ist...
Eine frühzeitige Festlegung der Kaufpreisteilung im Notarvertrag erleichtert die steuerliche Abwicklung und reduziert das Risiko von Nachforderungen des Finanzamts. Ohne eine klare vertragliche Regelung kann das Finanzamt eigene Berechnungen anstellen, die oft zu einem niedrigeren Gebäudeanteil und damit zu einer geringeren steuerlichen Abschreibung führen.
15 %-Grenze bei der Sanierung von Immobilien (Steuerhack)
Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG dürfen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf Sanierungskosten von bis zu 15 % des Gebäudeanteils sofort als Werbungskosten abgesetzt werden. Eine höhere Kaufpreisteilung zugunsten des Gebäudes kann somit auch bei Modernisierungsmaßnahmen steuerliche Vorteile bringen.
Warum sollte der Gebäudewert im Kaufvertrag durch eine Kaufpreisteilung so hoch wie möglich sein?
Da nur der Gebäudewert abgeschrieben werden kann, profitieren Immobilieninvestoren steuerlich von einer möglichst hohen Bewertung des Gebäudes. Ein qualifiziertes Kaufpreisteilungsgutachten kann helfen, einen angemessenen und steuerlich anerkannten Gebäudeanteil zu ermitteln.
„Abschreibung“: Der versteckte Rendite-Booster für Immobilien
Die lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG erlaubt es, jährlich 2 % (bei Neubauten 3 %) des Gebäudewerts steuerlich geltend zu machen. Eine höhere Kaufpreisteilung für das Gebäude maximiert diesen steuerlichen Vorteil und erhöht die Gesamtrendite der Immobilie.
Fazit – Kaufpreisteilungsgutachten
Eine strategische Kaufpreisteilung bietet erhebliche steuerliche Vorteile und sollte daher sorgfältig geplant werden. Ein qualifiziertes Gutachten hilft, eine rechtssichere und finanzamtskonforme Aufteilung des Kaufpreises zu erreichen. Besonders für Investoren lohnt sich die Optimierung der Kaufpreisteilung, um Abschreibungspotenziale optimal zu nutzen.