Die Gebäude-AfA repräsentiert den jährlichen Betrag, der in der Steuererklärung als abzugsfähiger Aufwand deklariert werden kann. In der Regel wird sie als Prozentsatz des Gebäudewerts berechnet. Dieser steuerliche Mechanismus ermöglicht eine Reduzierung der Steuerlast ohne tatsächliche Kosten und erhöht somit den Netto-Cashflow bei gleichbleibenden Gegebenheiten. Die Abschreibung erlaubt es Investoren somit, den unterstellten Wertverlust durch Abnutzung einer Immobilie über deren Nutzungsdauer steuerlich anzuerkennen.

Auch für langfristige Bestandshalter hat eine verkürzte Abschreibungsdauer Vorteile. Es ist zwar richtig, dass in diesem Fall die Immobilie früher (z. B. nach 30 Jahren Nutzungsdauer) schon vollständig abgeschrieben ist. Allerdings haben Sie in diesen 30 Jahren ein entsprechend höheres Netto-Einkommen gehabt, aus dem zum Beispiel Rücklagen für weitere Investitionen oder Immobilienkäufe entstehen können. Der umgekehrte Fall ist viel ärgerlicher: Sollten Sie wider Erwarten die Eigentumswohnung, das Mehrfamilienhaus oder die Gewerbehalle doch schon nach zehn Jahren verkaufen, wurde ein Großteil des Abschreibungspotenzials „verschenkt“.

Die Restnutzungsdauer wird gemäß § 4 Abs. 3 Satz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt, wobei das Gebäudealter als Ausgangspunkt dient. Wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, wird das Gebäude durch diese Maßnahmen „verjüngt“.

Die gesetzlich festgelegte Abschreibungsdauer orientiert sich in erster Linie am Baujahr der Immobilie. Allerdings gibt es noch eine Reihe an weiteren relevanten Faktoren – wie die Tragstruktur, Art der Immobilie, Modernisierungsgrad, vergangene Gebäudeschäden, CO²-Fußabdruck und Zukunftsplanungen – welche ebenfalls eine wichtige Rolle bei der Berechnung der Restnutzungsdauer spielen.

Folgend finden Sie eine Übersicht an Unterlagen, die wir in der Regel von Ihnen benötigen. Sie können die Unterlagen direkt bei Beauftragung hochladen oder alternativ im Anschluss per E-Mail oder auf anderem Weg zur Verfügung stellen:

- Grundrisse (z. B. aus Bauakte, Aufteilungsplan, Expose oder Vermietungsplänen)

- Energieausweis (Ausnahmen bei Gewerbe- und Denkmalobjekten möglich)

- Außenansicht vorne (z. B. Foto vom gesamten Gebäude von der Straße aus)

- Außenansicht hinten (z. B. Foto vom gesamten Gebäude vom Garten aus oder vom Hinterhof, falls möglich)

- Treppenhaus (falls vorhanden)

- Fenster (Material und Zustand sollten sichtbar sein, z. B. Holz vs. Kunststoff vs. Aluminium)

- Bäder (Zustand der sanitären Anlagen und Verfliesung sollte sichtbar sein)

- Innenausbau (z. B. Fotos von Räumen auf denen u. a. Wände, Türen, Böden, Decken und Heizkörper erkennbar sind)

- Dach innen (falls Dachgeschoss unausgebaut und zugänglich)

- Dach außen (z. B. seitlich durch Dachfenster oder von der Straße aus mit ausreichend Abstand, sodass man die Art der Dacheindeckung erkennt)

- Heizungsanlage (z. B. Foto der Zentralheizung, Gasetagenheizung, Übergabestation der Fernwärme o. ä.) - Schäden und Defekte (falls vorhanden)

Ab der Beauftragung und dem Vorliegen der vollständigen Unterlagen müssen Sie mit zwei bis vier Wochen Bearbeitungsdauer rechnen.

Haben Sie die Immobilie erst vor Kurzem erworben und noch keine Steuererklärung eingereicht, empfiehlt sich grundsätzlich der Zeitpunkt des wirtschaftlichen Besitzübergangs. Falls jedoch bereits steuerliche Abschreibungen für die Immobilie durchgeführt wurden, empfiehlt sich der Jahresanfang (01.01.XXXX) für das noch nicht veranlagte Jahr.