Wertermittlung für Immobilien: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Wenn es um die Wertermittlung einer Immobilie geht, sprechen Gutachter von drei grundlegenden Verfahren: dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren. Jedes dieser Verfahren hat seine Berechtigung und wird je nach Art und Nutzung der Immobilie angewendet.
Das Verständnis dieser Methoden ist entscheidend, um zu wissen, wie der Verkehrswert Ihrer Immobilie zustande kommt.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen die drei Wertermittlungsverfahren, ihre Anwendung und warum ein professionelles Verkehrswertgutachten oft eine Kombination dieser Verfahren nutzt.
1. Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist die gängigste Methode bei eigengenutzten Wohnimmobilien wie Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, da es den Markt am besten abbildet.
Funktionsweise: Der Gutachter vergleicht die zu bewertende Immobilie mit einer großen Anzahl ähnlicher, kürzlich verkaufter Objekte in der gleichen Lage.
Voraussetzung: Es müssen genügend Vergleichsobjekte vorhanden sein, die in Lage, Größe, Alter und Ausstattung möglichst identisch sind.
Vorteil: Das Verfahren spiegelt den aktuellen Marktpreis wider und ist daher sehr realitätsnah.
Nachteil: In ländlichen Regionen oder bei sehr speziellen Immobilien fehlen oft die nötigen Vergleichsobjekte.
2. Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist die bevorzugte Methode für vermietete Immobilien wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekte.
Funktionsweise: Der Wert der Immobilie wird aus den zu erwartenden Mieteinnahmen berechnet. Der Gutachter analysiert die Jahresroherträge, zieht die Bewirtschaftungskosten ab und kapitalisiert den verbleibenden Reinertrag unter Berücksichtigung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer.
Voraussetzung: Die Immobilie muss Erträge (Mieteinnahmen) generieren.
Vorteil: Das Verfahren gibt Aufschluss über die Rentabilität der Immobilie und ist daher für Investoren entscheidend.
Nachteil: Es eignet sich nicht für selbstgenutzte Immobilien, da keine Mieteinnahmen vorhanden sind.
3. Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird häufig für Immobilien angewendet, für die weder Vergleichswerte noch Erträge vorliegen. Dies betrifft beispielsweise eigengenutzte Sonderimmobilien wie Rathäuser oder Schulen. Es dient zudem als ergänzendes Verfahren, um die Plausibilität anderer Bewertungsmethoden zu überprüfen.
Die Funktionsweise basiert auf der Ableitung des Immobilienwerts aus dem Wert des Bodens und dem Wert des Gebäudes. Dabei berechnet der Gutachter die Herstellungskosten des Gebäudes und berücksichtigt eine Wertminderung aufgrund des Alters.
- Vorteil: Es bietet eine präzise Grundlage für die Bewertung der Bausubstanz.
- Nachteil: Marktbedingungen oder potenzielle Erträge werden nicht direkt berücksichtigt.
Fazit
Die Wahl des richtigen Wertermittlungsverfahrens ist entscheidend für die Genauigkeit eines Verkehrswertgutachtens.
Ein qualifizierter Sachverständiger wählt je nach Art und Nutzung der Immobilie das passende Verfahren aus und begründet seine Entscheidung transparent. Oft werden die Verfahren auch kombiniert, um den Verkehrswert so präzise wie möglich zu ermitteln.
Das Gutachten verschafft Ihnen somit Rechtssicherheit und eine verlässliche Grundlage für all Ihre finanziellen Entscheidungen rund um die Immobilie.
Über ö.b.u.v Lars Kuntz
Lars Kuntz ist seit über zwei Jahrzehnten als Sachverständiger für Immobiliengutachten tätig und verfügt über ein breites Spektrum an Zertifizierungen und anerkannten Qualifikationen. Seine Laufbahn begann im Familienbetrieb, entwickelte sich aber rasch hin zur spezialisierten Gutachtenerstellung.
Heute gilt Lars Kuntz als ausgewiesener Experte und wird bundesweit von Berufsverbänden, Gerichten, Finanzämtern und Investoren für die Qualität und Verlässlichkeit seiner Gutachten geschätzt. Als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger steht er für fachliche Präzision, rechtssichere Bewertung und strategischen Weitblick.
25+ Jahre Erfahrung
Gutachter für Gerichte, Finanzämter und Privatpersonen
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Ich möchte mich an dieser Stelle nochmals bei Herrn Kuntz für seine professionelle Arbeit bedanken. Dank seiner Hilfe, und seiner Einschätzung, haben wir uns sehr viel Geld und Ärger erspart. Und an alle anderen potenziellen Immobilienkäufer: Beauftragt unbedingt vor dem Kauf einen seriösen Bausachverständiger und lasst euch nicht blenden. Das ist das aller beste Investment !!!
Armin Mousavi
Kunde
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Sofia K.
Kundin
Bereits 2022 erstellte mir Herr Kuntz ein Gutachten. Da ich sehr zufrieden war, meine Bewertung ist bei den Rezensionen nachlesbar, bat ich 2023 erneut um seine Unterstützung und Fachkenntnis. Das von ihm erstellte Verkehrswertgutachten bewegte mich schlußendlich mit gutem Gewissen zum Hauskauf. Alle aufkommenden Fragen konnte ich durch seine umgehende Beantwortung einordnen und Kosten abschätzen. Ich bedanke mich für diese unschätzbare Hilfe erneut ganz herzlich.
Ute Kuhn
Kundin
Hatte nun bereits mehrere Anknüpfungspunkte mit dem Büro von Lars Kuntz. Preis-Leistung, Service und Zuverlässigkeit sind einfach bestechend. Freue mich daher schon jetzt auf das nächste Projekt.
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Kunde
Sehr angenehmer und kompetenter Kontakt. Hohe Responsiveness!
Martin
Kunde
Ich habe die Zusammenarbeit mit Lars Kuntz als sehr kompetent, freundlich und unkompliziert empfunden. Aufkommende Fragen meinerseits wurden immer sehr zeitnah beantwortet und in Summe habe ich mich gut beraten gefühlt.
Nina Bauer
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Wir haben drei Objekte bewerten lassen und sind äußerst zufrieden. Die Bewertung wurde schnell und professionell durchgeführt. Ein besonderes Dankeschön an Herrn Jeremy Haering für die ausgezeichnete Arbeit! 5 Sterne und eine klare Weiterempfehlung!
Max Paskal
Kunde
Wir können Herr Kuntz absolut weiterempfehlen. Er ist äußerst kompetent auf seinem Fachgebiet und wir fühlten uns aufgrund seiner freundlichen Art direkt gut aufgehoben. Wir würden ihn jederzeit wieder beauftragen.
Michelle Klappauf
Kundin
