Wenn es um die Wertermittlung einer Immobilie geht, sprechen Gutachter von drei grundlegenden Verfahren: dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren. Jedes dieser Verfahren hat seine Berechtigung und wird je nach Art und Nutzung der Immobilie angewendet.

Das Verständnis dieser Methoden ist entscheidend, um zu wissen, wie der Verkehrswert Ihrer Immobilie zustande kommt.

In diesem Artikel erklären wir Ihnen die drei Wertermittlungsverfahren, ihre Anwendung und warum ein professionelles Verkehrswertgutachten oft eine Kombination dieser Verfahren nutzt.

Das Vergleichswertverfahren ist die gängigste Methode bei eigengenutzten Wohnimmobilien wie Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, da es den Markt am besten abbildet.

Funktionsweise: Der Gutachter vergleicht die zu bewertende Immobilie mit einer großen Anzahl ähnlicher, kürzlich verkaufter Objekte in der gleichen Lage.

Voraussetzung: Es müssen genügend Vergleichsobjekte vorhanden sein, die in Lage, Größe, Alter und Ausstattung möglichst identisch sind.

Vorteil: Das Verfahren spiegelt den aktuellen Marktpreis wider und ist daher sehr realitätsnah.

Nachteil: In ländlichen Regionen oder bei sehr speziellen Immobilien fehlen oft die nötigen Vergleichsobjekte.

Das Ertragswertverfahren ist die bevorzugte Methode für vermietete Immobilien wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekte.

Funktionsweise: Der Wert der Immobilie wird aus den zu erwartenden Mieteinnahmen berechnet. Der Gutachter analysiert die Jahresroherträge, zieht die Bewirtschaftungskosten ab und kapitalisiert den verbleibenden Reinertrag unter Berücksichtigung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer.

Voraussetzung: Die Immobilie muss Erträge (Mieteinnahmen) generieren.

Vorteil: Das Verfahren gibt Aufschluss über die Rentabilität der Immobilie und ist daher für Investoren entscheidend.

Nachteil: Es eignet sich nicht für selbstgenutzte Immobilien, da keine Mieteinnahmen vorhanden sind.

Das Sachwertverfahren wird häufig für Immobilien angewendet, für die weder Vergleichswerte noch Erträge vorliegen. Dies betrifft beispielsweise eigengenutzte Sonderimmobilien wie Rathäuser oder Schulen. Es dient zudem als ergänzendes Verfahren, um die Plausibilität anderer Bewertungsmethoden zu überprüfen.

Die Funktionsweise basiert auf der Ableitung des Immobilienwerts aus dem Wert des Bodens und dem Wert des Gebäudes. Dabei berechnet der Gutachter die Herstellungskosten des Gebäudes und berücksichtigt eine Wertminderung aufgrund des Alters.

Die Wahl des richtigen Wertermittlungsverfahrens ist entscheidend für die Genauigkeit eines Verkehrswertgutachtens.

Ein qualifizierter Sachverständiger wählt je nach Art und Nutzung der Immobilie das passende Verfahren aus und begründet seine Entscheidung transparent. Oft werden die Verfahren auch kombiniert, um den Verkehrswert so präzise wie möglich zu ermitteln.

Das Gutachten verschafft Ihnen somit Rechtssicherheit und eine verlässliche Grundlage für all Ihre finanziellen Entscheidungen rund um die Immobilie.