Verkehrswertgutachten bei Übertragungen an Kinder
Übertragung an die Kinder
Der Freibetrag schützt nur, was richtig bewertet ist
Investoren kommen mit zwei verschiedenen Vorhaben zu uns. Entweder sollen Objekte oder Anteile zu Lebzeiten an die Kinder gehen. Oder Objekte sollen aus dem Privatvermögen in die eigene vermögensverwaltende GmbH. Die beiden Wege folgen unterschiedlichen Regeln, haben unterschiedliche Steuerarten und unterschiedliche Fristen – gemeinsam ist ihnen nur eines: Beide werden auf einen Immobilienwert gerechnet.
- 01
Der typisierte Ansatz kennt Ihr Objekt nicht
Das Finanzamt rechnet mit pauschalen Bewirtschaftungskosten und Vergleichsmieten. Ein Haus mit Altmietern deutlich unter Markt, leerstehenden Einheiten oder offenem Sanierungsstau wird darin genauso behandelt wie ein frisch saniertes Objekt.
- 02
Ein zu hoher Wert verbrennt den Freibetrag
Liegt der Ansatz 500.000 Euro zu hoch, ist der Freibetrag Ihres Kindes aufgebraucht und die Differenz wird versteuert. Das Geld fehlt nicht nur heute, sondern auch bei der nächsten geplanten Tranche.
- 03
Jede Tranche ist ein eigener Vorgang
Wer den Bestand in Zehnjahresschritten übergibt, braucht für jeden Schritt einen Wert auf den jeweiligen Stichtag. Belastbare Objektwerte entscheiden auch darüber, welche Einheiten überhaupt in welche Tranche passen.
- 04
Mehrere Kinder brauchen einen neutralen Wert
Wenn ein Kind das Mehrfamilienhaus bekommt und das andere einen Ausgleich, entscheidet der Wert über Gerechtigkeit in der Familie. Ein Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen ist belastbarer als eine Schätzung zwischen Geschwistern.
- 05
Nießbrauch rechnet sich vom Wert herunter
Behalten Sie sich die Mieten vor, wird der Kapitalwert des Nießbrauchs vom Übertragungswert abgezogen. Beide Größen hängen an der tatsächlichen Ertragslage des Objekts – nicht an einem Schema.
- 06
Der Wert muss vor dem Notartermin stehen
Das Gutachten bezieht sich auf den Übertragungsstichtag. Ist der Vertrag beurkundet und der Bescheid da, lässt sich die Bemessungsgrundlage nur noch im Einspruch korrigieren – mit deutlich schlechteren Karten.
Mandate
Drei Übergaben an die nächste Generation, bei denen der Wert vorher belegt wurde
Einzelobjekt, Anteile einer Immobilien-GmbH, Portfolio in Tranchen – drei Wege, Immobilienvermögen zu Lebzeiten an die Kinder zu geben. Namen gekürzt, Objekte anonymisiert, Zahlen aus Bescheiden und Verträgen.
Wir haben die Anteile unserer Immobilien-GmbH auf die beiden Kinder übertragen. Der Wertansatz der Finanzverwaltung lag deutlich über dem, was die Objekte bei dieser Mietstruktur hergeben – die Freibeträge wären fast vollständig verbraucht gewesen. Das Gutachten hat die Differenz Position für Position belegt.
Meine Tochter sollte das Mehrfamilienhaus bekommen, mein Sohn einen Ausgleich in Geld. Erst mit einem Gutachten war der Wert eine Zahl, die beide akzeptieren – und die auch das Finanzamt beim Nießbrauch mitgerechnet hat.
Wir übertragen den Bestand schrittweise auf die Kinder, immer innerhalb der Freibeträge. Erst mit belastbaren Werten je Objekt war planbar, welche Einheiten in welche Tranche passen – Finanzamt und Bank haben die Gutachten akzeptiert.
Rechner
Was der Wertnachweis bei der Übergabe an Ihre Kinder bewegt
Drei Angaben. Der Rechner zeigt, welche Schenkungsteuer zum typisierten Wertansatz des Finanzamts anfällt – und welche zum nachgewiesenen Verkehrswert.
Mit welchem Wert soll übertragen werden?
Der typisierte Ansatz aus Bescheid oder Berechnung Ihres Steuerberaters – bei mehreren Objekten die Summe der Tranche.
Wie weit liegt der tatsächliche Ertragswert darunter?
Altmieten unter Markt, Leerstand, Instandhaltungsrückstau. In der Praxis liegt der nachgewiesene Verkehrswert 10 bis 30 Prozent unter dem typisierten Ansatz.
Wer in der Familie erhält die Immobilie?
Das Verwandtschaftsverhältnis bestimmt Freibetrag und Steuersatz. Bei mehreren Kindern rechnen Sie je Kind mit dem Wert seines Anteils.
Ihr Ergebnis
Schenkungsteuer zum typisierten Ansatz
399.000 €Schenkungsteuer zum nachgewiesenen Wert
313.500 €Differenz durch den belegten Wertansatz
85.500 €So kommt die Rechnung zustande
- Typisierter Wertansatz2.500.000 €
- Wert laut Gutachten2.050.000 €
- Freibetrag des Empfängers400.000 €
- Zu versteuern, typisiert2.100.000 €
- Zu versteuern, mit Gutachten1.650.000 €
- Steuersatz19 % → 19 %
Unverbindliche Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung. Gerechnet wird mit Freibetrag und Staffeltarif nach Erbschaftsteuergesetz. Verschonungsregeln, Vorschenkungen der letzten zehn Jahre, Nießbrauchsvorbehalte und Verbindlichkeiten bleiben unberücksichtigt.
Lars Kuntz: Sachverständiger statt anonymer Plattform
Häufig gestellte Fragen
So läuft ein Mandat ab
Vom Familiengespräch bis zum Gutachten am Übergabestichtag
Fünf Schritte, klare Zuständigkeiten – abgestimmt auf Ihren geplanten Notartermin. Sie stellen die Objektunterlagen bereit, wir übernehmen Aufnahme, Analyse und die Einreichung beim Finanzamt. Rechnen Sie mit rund vier Wochen vor der Beurkundung.
Was das für Sie bedeutet
- Tag 1
Übergabegespräch und Machbarkeit
Sie + Wir20 Minuten am Telefon: Objektart, Mietstruktur, Anzahl der Kinder, geplanter Notartermin und ob in Tranchen oder unter Nießbrauchsvorbehalt übergeben wird. Danach sagen wir Ihnen, ob ein Gutachten einen Hebel hat, und nennen das Honorar fix.
Kein Mandat ohne erkennbaren Vorteil.
- Tag 2–5
Datenraum und Auftrag
SieSie stellen Grundbuchauszug, Flächen- und Bauunterlagen bereit, bei vermieteten Objekten zusätzlich Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen – bei mehreren Objekten pro Objekt nach Checkliste. Fehlende Unterlagen beschaffen wir bei Ämtern selbst.
Ihr Aufwand: Bereitstellung aus dem Bestand, in der Regel ein bis zwei Stunden.
- Tag 6–12
Objektaufnahme vor Ort
WirBesichtigung durch den Sachverständigen: Bauzustand, Instandhaltungsrückstau, Ausstattungsstandard, Baumängel und Besonderheiten des Grundstücks – genau die Punkte, die der typisierte Ansatz des Finanzamts nicht kennt. Bei mehreren Objekten terminieren wir gebündelt.
Bewohner oder Mieter werden nur nach Ihrer Abstimmung kontaktiert.
- Tag 13–26
Wertermittlung und Gutachtenerstellung
WirBodenwert, Bauzustand und Instandhaltungsstau, Vergleichspreise der Lage, bei vermieteten Objekten die Ertragslage. Jede Abweichung vom typisierten Ansatz wird hergeleitet und belegt. Bei mehreren Objekten erhält jedes Objekt ein eigenes Verkehrswertgutachten.
Gerichtsfest und von Finanzämtern anerkannt.
- Tag 27
Einreichen und Steuern sparen
WirSie erhalten Ihr Verkehrswertgutachten digital und gedruckt – bei mehreren Objekten ein Gutachten je Objekt, bezogen auf den Tag der Schenkung. Es geht an das Finanzamt, das den niedrigeren Verkehrswert der Schenkungsteuer zugrunde legt. Damit zahlen Ihre Kinder nur die Steuer, die auf den echten Wert entfällt.
Der niedrigere Wert zählt – Freibetrag bleibt erhalten.
