Mehrfamilienhäuser, Gewerbe, Portfolios
Wird ein Mehrfamilienhaus, ein Gewerbeobjekt oder ein ganzes Portfolio übertragen, braucht jeder Beteiligte denselben belastbaren Wert: das Finanzamt bei der Anteils- oder Objektübertragung, die Bank bei der Finanzierung, der Mitgesellschafter beim Einstieg oder Austritt. Pauschale Bewertungsverfahren rechnen dabei an der Realität des Objekts vorbei – nach oben wie nach unten.
Wir bewerten Bestandsobjekte und Portfolios nach Ertragswert- und Sachwertverfahren – mit nachvollziehbarer Herleitung jeder Miete, jeder Restlaufzeit und jedes Instandhaltungsrückstaus. Das Gutachten hält gegenüber Finanzamt, Bank, Gesellschaftern und Gericht.
Ob Anteile an einer Immobilien-GmbH auf die nächste Generation gehen, ein Objekt aus dem Privatbesitz in die Gesellschaft eingebracht wird oder ein Mitgesellschafter ausscheidet: Grundlage ist immer der Wert der Immobilien im Bestand. Wird er zu hoch angesetzt, zahlt die übernehmende Seite Steuer auf Substanz, die es nicht gibt.
Bei Übertragungen und Einbringungen setzt die Finanzverwaltung Werte nach Tabelle an: pauschale Bewirtschaftungskosten, pauschale Restnutzungsdauer, Bodenrichtwert, keine Besichtigung. Altmietverträge weit unter Markt, Leerstand im Gewerbeteil, Sanierungsstau, Schadstoffe oder ein einzelner Mieter mit auslaufendem Vertrag kommen darin nicht vor.
Wir rechnen über das Ertragswertverfahren: Ist-Miete gegen marktübliche Miete, Mietvertragsstruktur und Restlaufzeiten, Leerstandsrisiko, Bewirtschaftungskosten, objektspezifischer Liegenschaftszins. Jede Abweichung vom typisierten Ansatz wird hergeleitet und belegt – nicht behauptet.
Bei Beständen ab fünf Einheiten bewerten wir jedes Objekt einzeln: Sie erhalten je Objekt ein eigenes Verkehrswertgutachten, alle auf einen einheitlichen Stichtag und nach einheitlicher Methodik. So bleibt das Ergebnis prüfbar – im Einspruch, in der Due Diligence und in der Bilanz.
Eigenes Gutachten oder fremder Wertansatz
Bei Übertragungen, Einbringungen und Gesellschafterwechseln liegt immer ein Wert auf dem Tisch. Die Frage ist nur, wessen Wert – und ob er hergeleitet ist.
Ertragswert hergeleitet, Mietverträge analysiert, Stichtag dokumentiert
Tabellenwerte, Pauschalen, keine Besichtigung des Objekts
Mandate
Drei Mandate aus dem gewerblichen Bereich. Namen gekürzt, Objekte anonymisiert, Zahlen aus den Bescheiden und Kaufverträgen.
Wir haben die Anteile unserer Immobilien-GmbH auf die Kinder übertragen. Der Wertansatz der Finanzverwaltung lag deutlich über dem, was die Objekte bei dieser Mietstruktur hergeben. Das Gutachten hat die Differenz Position für Position belegt.
Beim Ausstieg eines Mitgesellschafters standen zwei Werte im Raum und keiner war hergeleitet. Nach dem Gutachten war die Diskussion in einem Termin erledigt.
Für das Portfolio brauchten wir einen einheitlichen Stichtag über alle Objekte – für das Finanzamt und für unsere Bank. Wir haben für jedes Objekt ein Verkehrswertgutachten bekommen, alle auf denselben Stichtag – beide Seiten haben das akzeptiert.
Rechner
Drei Angaben. Der Rechner zeigt die Steuer bei Übertragung zum typisierten Ansatz und die Steuer zum nachgewiesenen Verkehrswert.
Der typisierte Ansatz aus Bescheid oder Berechnung Ihres Steuerberaters – bei mehreren Objekten die Summe.
Altmieten unter Markt, Leerstand im Gewerbeteil, Instandhaltungsrückstau. In der Praxis liegt der nachgewiesene Verkehrswert 10 bis 30 Prozent unter dem typisierten Ansatz.
Das Verhältnis zum Übertragenden bestimmt Freibetrag und Steuersatz.
Ihr Ergebnis
Steuer zum typisierten Ansatz
1.064.000 €Steuer zum nachgewiesenen Wert
858.800 €Differenz durch den belegten Wertansatz
205.200 €So kommt die Rechnung zustande
Unverbindliche Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Übertragung an eine Privatperson wird mit Freibetrag und Staffeltarif nach Erbschaftsteuergesetz gerechnet; Verschonungsregeln, Vorschenkungen und Verbindlichkeiten bleiben unberücksichtigt. Bei Einbringung in eine GmbH wird vereinfacht mit Grunderwerbsteuer auf den angesetzten Wert gerechnet; Befreiungstatbestände und ertragsteuerliche Folgen bleiben unberücksichtigt.
So läuft ein Mandat ab
Fünf Schritte, klare Zuständigkeiten. Sie stellen die Objektunterlagen bereit – Mietaufstellung, Verträge, Grundbuch. Datenaufnahme, Analyse und Abstimmung mit Finanzamt oder Bank übernehmen wir. Am Ende steht ein Verkehrswertgutachten je Objekt, bei Portfolios mit einheitlichem Stichtag.
Was das für Sie bedeutet
20 Minuten am Telefon: Objektart, Mietstruktur, Anlass der Bewertung – Übertragung, Einbringung, Gesellschafterwechsel oder Bescheid. Danach sagen wir Ihnen, ob ein Gutachten einen Hebel hat, und nennen das Honorar fix.
Kein Mandat ohne erkennbaren Vorteil.
Sie stellen Mietaufstellung, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Grundbuch, Flächen- und Bauunterlagen bereit – bei Portfolios pro Objekt nach Checkliste. Fehlende Unterlagen beschaffen wir bei Ämtern selbst.
Ihr Aufwand: Bereitstellung aus dem Bestand, in der Regel ein bis zwei Stunden.
Besichtigung durch den Sachverständigen: Bauzustand, Instandhaltungsrückstau, Leerstandsflächen, Ausstattungsstandard, Vermietbarkeit der Gewerbeeinheiten. Bei Beständen terminieren wir die Objekte gebündelt.
Mieter werden nur nach Ihrer Abstimmung kontaktiert.
Ist-Miete gegen marktübliche Miete, Restlaufzeiten und Mieterbonität, Bewirtschaftungskosten, objektspezifischer Liegenschaftszins, Bodenwert. Jede Abweichung vom typisierten Ansatz wird im Gutachten hergeleitet und belegt. Bei mehreren Objekten erhält jedes Objekt ein eigenes Verkehrswertgutachten.
Gerichtsfest, anerkannt von Finanzämtern und finanzierenden Banken.
Sie erhalten Ihr Verkehrswertgutachten digital und gedruckt – bei einem Bestand ein Gutachten je Objekt. Wir reichen die Gutachten beim Finanzamt ein, beantworten Rückfragen der Behörde und erläutern die Herleitung gegenüber Bank, Steuerberater oder Mitgesellschaftern.
Rückfragen klären wir, nicht Sie.
