Verkehrswertgutachten für unbebaute Grundstücke: Darauf müssen Sie achten
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Die Wertermittlung eines unbebauten Grundstücks mag auf den ersten Blick einfach erscheinen, da keine Bausubstanz bewertet werden muss. Doch der Wert eines Grundstücks hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab, die weit über den bloßen Bodenrichtwert hinausgehen.
Ob beim Kauf, Verkauf, im Erbfall oder bei einer Einbringung in eine VV-GmbH – eine professionelle Bewertung durch ein Verkehrswertgutachten ist auch hier unerlässlich.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen, welche Besonderheiten bei der Bewertung von unbebauten Grundstücken zu beachten sind und wie ein Gutachten den tatsächlichen Wert rechtssicher ermittelt.
Warum eine einfache Schätzung nicht ausreicht
Der Bodenrichtwert, der von den Gutachterausschüssen veröffentlicht wird, ist ein Durchschnittswert für eine bestimmte Region. Er dient als erste Orientierung, berücksichtigt jedoch keine individuellen Merkmale wie:
- Baurechtliche Gegebenheiten: Die tatsächliche Bebaubarkeit, die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Grundflächenzahl (GRZ) beeinflussen den Wert massiv. Ein Grundstück in einer Gewerbezone hat einen anderen Wert als eines in einem Wohngebiet.
- Erschließungsgrad: Ein bereits voll erschlossenes Grundstück mit Anschlüssen für Strom, Wasser und Kanalisation ist deutlich mehr wert als ein nicht erschlossenes.
- Bodenbeschaffenheit: Eine schwierige Bodenbeschaffenheit, Hanglage oder Altlasten können den Wert erheblich mindern, da sie hohe Zusatzkosten für die Bebauung verursachen.
- Lage und Besonderheiten: Eine attraktive Lage (z. B. am Wasser), ein schöner Ausblick oder eine gute Verkehrsanbindung können den Wert steigern.
Die Wertermittlung von unbebauten Grundstücken im Gutachten
Für unbebaute Grundstücke nutzt der Sachverständige in der Regel das Vergleichswertverfahren. Hierbei wird das betreffende Grundstück mit den Verkaufspreisen ähnlicher, kürzlich verkaufter Grundstücke in der Umgebung verglichen. Zusätzlich werden alle relevanten Faktoren in die Bewertung einbezogen:
- Baurechtliche Analyse: Der Gutachter prüft den Bebauungsplan und die örtlichen Satzungen, um die tatsächliche Bebaubarkeit zu ermitteln.
- Erschließungsanalyse: Es wird ermittelt, welche Erschließungskosten noch anfallen und wie diese den Wert des Grundstücks beeinflussen.
- Bodengutachten: Gegebenenfalls kann ein Bodengutachten erforderlich sein, um die Tragfähigkeit und die Qualität des Bodens zu bewerten.
Fazit
Ein Verkehrswertgutachten für unbebaute Grundstücke ist weit mehr als eine Formalität. Es ist eine detaillierte Analyse aller Faktoren, die den Wert bestimmen. Während der Bodenrichtwert eine erste Orientierung bietet, liefert das Gutachten die nötige Tiefe und Rechtssicherheit für wichtige finanzielle Entscheidungen.
Ob beim Kauf, Verkauf, im Erbfall oder bei der Einbringung in eine VV-GmbH – die Investition in ein solches Gutachten ist eine Absicherung, die sich langfristig auszahlt und vor unliebsamen Überraschungen schützt.
