Der wahre Wert Ihrer Immobilie: Verkehrswertgutachten einfach erklärt
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Jeder Immobilieneigentümer hat eine persönliche Vorstellung vom Wert seines Hauses oder seiner Wohnung. Diese Vorstellung ist jedoch oft von Emotionen und persönlichen Erinnerungen geprägt und weicht vom tatsächlichen Marktwert ab.
Ob Sie eine Immobilie kaufen, verkaufen, vererben oder finanzieren möchten – es ist entscheidend, den wahren Wert zu kennen. Das Verkehrswertgutachten ist das professionelle Werkzeug, um diesen Wert objektiv und neutral zu bestimmen.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen, was der Verkehrswert ist, welche Faktoren ihn beeinflussen und warum ein Gutachten die zuverlässigste Methode ist, um den Wert Ihrer Immobilie zu verstehen.
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der Wert, der zu einem bestimmten Stichtag unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten zu erzielen wäre. Er ist in § 194 des Baugesetzbuches wie folgt definiert:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Dies bedeutet, dass persönliche Vorlieben, emotionale Bindungen oder Zeitdruck bei der Wertermittlung keine Rolle spielen. Es geht ausschließlich um den rein wirtschaftlichen Wert.
Die drei Wertermittlungsverfahren
Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, nutzen Sachverständige in der Regel drei Hauptverfahren:
- Vergleichswertverfahren: Dies ist die häufigste Methode. Hierbei vergleicht der Gutachter Ihre Immobilie mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten in der gleichen Lage.
- Sachwertverfahren: Dieses Verfahren wird oft bei eigengenutzten Immobilien angewendet. Der Wert wird auf Basis der Herstellungskosten für das Gebäude und der Kosten für das Grundstück berechnet, abzüglich einer Wertminderung durch das Alter.
- Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren kommt bei vermieteten Immobilien zum Einsatz. Der Wert wird hier auf Grundlage der zu erwartenden Mieteinnahmen und der Restnutzungsdauer berechnet.
Warum ein Verkehrswertgutachten und keine Schätzung?
Online-Rechner und Schätzungen von Maklern können eine erste Orientierung bieten, sind jedoch nicht rechtssicher. Ein professionelles Verkehrswertgutachten hingegen ist ein detailliertes Dokument, das alle relevanten Faktoren berücksichtigt:
- Lage: Infrastruktur, Mikrolage und Anbindung.
- Bausubstanz: Alter, Zustand, Baumängel und Renovierungsstau.
- Energetische Qualität: Dämmung, Heizungsart und Energieeffizienz.
- Baurechtliche Gegebenheiten: Bebauungsplan und Grundbuchauszug.
- Marktbedingungen: Angebot und Nachfrage in der Region.
Fazit
Der wahre Wert Ihrer Immobilie ist eine komplexe Zahl, die sich aus vielen Faktoren zusammensetzt. Ob Sie eine Immobilie kaufen, verkaufen, vererben oder finanzieren möchten – ein Verkehrswertgutachten ist die verlässlichste Methode, um diesen Wert objektiv zu bestimmen.
Es verschafft Ihnen nicht nur Klarheit über den Preis, sondern auch Rechtssicherheit in wichtigen finanziellen und rechtlichen Situationen.
