Verkehrswertgutachten Baugrundstück: Die Besonderheiten im Gutachten
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Ein Verkehrswertgutachten für ein unbebautes Grundstück mag auf den ersten Blick unnötig erscheinen. Schließlich gibt es ja keine Bausubstanz, die zu bewerten wäre. Doch auch Baugrundstücke haben einen Wert, der weit über den reinen Bodenrichtwert hinausgeht. Bei Vererbung, Verkauf oder der Wertermittlung für einen Kredit kann ein fundiertes Verkehrswertgutachten entscheidend sein.
In diesem Artikel erfahren Sie, welche Faktoren den Wert eines Baugrundstücks bestimmen, wie ein Gutachter vorgeht und warum dieses Gutachten auch für zukünftige Bauvorhaben von Bedeutung ist.
Warum ein Gutachten für ein Baugrundstück?
Das Finanzamt verwendet zur Wertermittlung von Grundstücken oft den Bodenrichtwert. Dieser Wert ist eine pauschale, durchschnittliche Schätzung für eine bestimmte Region. Er berücksichtigt jedoch keine individuellen Merkmale wie:
Spezielle Lagen: Ein Grundstück am Wasser oder mit Südausrichtung hat einen deutlich höheren Wert.
Baurechtliche Besonderheiten: Die tatsächliche Bebaubarkeit, die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Grundflächenzahl (GRZ) beeinflussen den Wert stark.
Erschließungsgrad: Ein erschlossenes Grundstück mit Anschlüssen für Strom, Wasser und Kanalisation ist deutlich mehr wert als ein nicht erschlossenes.
Bodenbeschaffenheit: Eine schwierige Bodenbeschaffenheit oder Altlasten können den Wert erheblich mindern.
Ein Verkehrswertgutachten erfasst all diese individuellen Faktoren.
Die Wertermittlung von Baugrundstücken im Gutachten
Für Baugrundstücke nutzt der Gutachter hauptsächlich das Vergleichswertverfahren. Dabei wird der Wert des Grundstücks mit den Verkaufspreisen ähnlicher, bereits veräußerter Grundstücke in der Umgebung abgeglichen. Zusätzlich werden folgende wichtige Faktoren berücksichtigt:
- Baurechtliche Analyse: Der Gutachter überprüft den Bebauungsplan und die lokalen Satzungen, um die tatsächliche Bebaubarkeit zu bestimmen.
- Erschließungskosten: Ist das Grundstück noch nicht erschlossen, werden die voraussichtlichen Erschließungskosten vom Wert abgezogen.
- Bodengutachten: Gegebenenfalls ist ein Bodengutachten erforderlich, um die Tragfähigkeit und Qualität des Bodens zu beurteilen. Dies schützt den Käufer vor unerwarteten Zusatzkosten.
Wann benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten?
Verkauf: Ein Gutachten liefert Ihnen einen objektiven und belastbaren Verkaufspreis. Sie können potenziellen Käufern damit die Werthaltigkeit des Grundstücks belegen.
Kauf: Als Käufer schützt Sie das Gutachten vor einer Überzahlung. Sie erhalten eine detaillierte Aufschlüsselung aller wertrelevanten Faktoren.
Erbschaft/Schenkung: Wie bei bebauten Immobilien hilft das Gutachten, den tatsächlichen Wert nachzuweisen und möglicherweise die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer zu senken.
Kreditvergabe: Banken verlangen oft eine Wertermittlung für die Beleihung eines Grundstücks.
Fazit
Ein Verkehrswertgutachten für ein Baugrundstück ist weit mehr als eine Formalität. Es ist eine detaillierte Analyse aller Faktoren, die den Wert bestimmen. Während der Bodenrichtwert eine erste Orientierung bietet, liefert das Gutachten die nötige Tiefe und Rechtssicherheit für wichtige finanzielle Entscheidungen.
Ob beim Kauf, Verkauf oder im Erbfall – die Investition in ein solches Gutachten ist eine Absicherung, die sich langfristig auszahlt und vor unliebsamen Überraschungen schützt.
