Verkehrswert vs. Marktwert: Was ist der Unterschied?
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
In der Immobilienbranche begegnen Ihnen oft Begriffe wie Verkehrswert und Marktwert. Obwohl sie häufig synonym verwendet werden, gibt es rechtliche und formale Unterschiede, die für eine professionelle Wertermittlung entscheidend sind.
Das Verständnis dieser Begriffe ist wichtig, wenn Sie eine Immobilie kaufen, verkaufen, vererben oder finanzieren möchten. In diesem Artikel erklären wir Ihnen den genauen Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert, welche Rolle sie spielen und wie ein Verkehrswertgutachten den Wert Ihrer Immobilie rechtssicher bestimmt.
Der Verkehrswert – Ein gesetzlich definierter Begriff
Der Begriff Verkehrswert ist in Deutschland gesetzlich verankert. Er wird in § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) definiert und ist damit eine feste rechtliche Größe.
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Die Definition macht deutlich, dass der Verkehrswert der am Markt erzielbare Preis ist, der unter fairen, objektiven Bedingungen zustande kommt. Es werden keine persönlichen oder emotionalen Faktoren berücksichtigt. Dieser Wert wird von einem Sachverständigen in einem Gutachten ermittelt, das rechtlich bindend ist und von Gerichten, Banken und Behörden anerkannt wird.
Der Marktwert – Ein internationaler Standard
Der Marktwert ist ein international bekannter Begriff, der vom International Valuation Standards Committee (IVSC) definiert wird. Er ähnelt dem Verkehrswert im deutschen Recht. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie an einem bestimmten Stichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht würde.
Die Parallelen und Unterschiede:
- Parallelen: In der Praxis werden Verkehrswert und Marktwert oft gleichgesetzt. Beide Begriffe beschreiben den Preis, der in einem fairen, offenen Markt zu erzielen wäre. Beide schließen Spekulationen und subjektive Einflüsse aus.
- Unterschied: Der Verkehrswert ist ein klar definierter, rechtlich verankerter Begriff im deutschen Recht, der für offizielle Zwecke, z. B. im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens, verwendet wird. Der Marktwert ist der international gebräuchliche Begriff.
Wann ist ein Verkehrswertgutachten notwendig?
Wenn Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie rechtssicher und offiziell nachweisen müssen, ist ein Gutachten unerlässlich. Dies ist der Fall bei:
- Gerichtlichen Auseinandersetzungen (Erbe, Scheidung)
- Verhandlungen mit dem Finanzamt (Schenkungs- oder Erbschaftssteuer)
- Beleihungswertermittlung für Banken
- Einbringung von Immobilien in eine GmbH (z. B. VV-GmbH)
Fazit
Obwohl Verkehrswert und Marktwert im allgemeinen Sprachgebrauch dasselbe meinen, sollten Sie bei rechtlichen oder offiziellen Angelegenheiten den Begriff Verkehrswert verwenden.
Ein Verkehrswertgutachten ist das einzige Dokument, das den Wert Ihrer Immobilie nach den strengen gesetzlichen Vorgaben bestimmt. Es verschafft Ihnen Rechtssicherheit und die Gewissheit, dass der Wert Ihrer Immobilie objektiv und nachvollziehbar ermittelt wurde.
