Die Sanierung einer Immobilie ist eine Investition in die Zukunft. Sie steigert nicht nur den Wohnkomfort und senkt die Energiekosten, sondern hat auch einen direkten Einfluss auf die Restnutzungsdauer und damit auf den Wert der Immobilie.

Für Vermieter hat dies auch steuerliche Konsequenzen. In diesem Artikel erklären wir, wie sich Sanierungsmaßnahmen auf die Restnutzungsdauer auswirken, welche Kriterien das Finanzamt anlegt und wie Sie mit einem Gutachten die Wertsteigerung Ihrer Immobilie steuerlich geltend machen können.

Die Restnutzungsdauer bezeichnet die verbleibende wirtschaftliche Lebenszeit eines Gebäudes. Durch Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen wird der Alterungsprozess verlangsamt und die Lebensdauer verlängert. Eine neue Heizungsanlage, der Austausch von Fenstern oder eine Fassadendämmung können die Restnutzungsdauer erheblich erhöhen.

Das Finanzamt erkennt in der Regel nur umfassende Sanierungen als verlängernde Maßnahmen an. Reine Schönheitsreparaturen, wie das Streichen von Wänden, haben keinen Einfluss. Für eine wertsteigernde Sanierung müssen die Maßnahmen wesentliche Bauteile betreffen und zu einer deutlichen Verbesserung des Zustands führen.

Ein Beispiel: Ein 1960 erbautes Haus hätte eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren, die im Jahr 2040 enden würde. Wenn Sie jedoch 2020 das Dach erneuert, eine neue Heizung installiert und die Fenster ausgetauscht haben, kann ein Sachverständiger diese Maßnahmen bewerten. Er könnte die Restnutzungsdauer von ursprünglich 20 Jahren auf beispielsweise 35 Jahre verlängern, was sich direkt auf die AfA auswirkt.

Die Verlängerung der Restnutzungsdauer durch Sanierung hat auch steuerliche Auswirkungen. Eine längere Restnutzungsdauer führt zu einer geringeren jährlichen AfA, da die Anschaffungskosten über einen längeren Zeitraum verteilt werden. Dies scheint zunächst nachteilig, kann aber bei der Wertermittlung im Falle eines Verkaufs eine wichtige Rolle spielen.

Umgekehrt kann bei älteren Gebäuden die Restnutzungsdauer als abgelaufen gelten. Durch eine umfangreiche Modernisierung kann ein Gutachter jedoch eine neue Restnutzungsdauer festlegen. Dies ermöglicht es Ihnen, die Sanierungskosten steuerlich abzuschreiben. Ein Beispiel hierfür ist ein Altbau, dessen Restnutzungsdauer abgelaufen ist. Durch eine umfassende Sanierung kann ein Gutachter eine neue Restnutzungsdauer festlegen, was die Sanierungskosten abschreibbar macht.

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ist der beste Weg, um die Wertsteigerung durch Sanierung gegenüber dem Finanzamt zu belegen. Ein Sachverständiger erstellt ein Gutachten, in dem er:

Dieses Gutachten wird vom Finanzamt als rechtskräftiger Nachweis anerkannt und gibt Ihnen die Sicherheit, dass Ihre steuerlichen Abzüge korrekt sind.

Sanierungen sind nicht nur eine Investition in die Wohnqualität, sondern auch in den Wert und die steuerliche Optimierung Ihrer Immobilie. Die Verlängerung der Restnutzungsdauer kann den Wert Ihrer Immobilie steigern.

Bei älteren Gebäuden kann eine umfassende Sanierung sogar eine neue Restnutzungsdauer begründen, was die steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungskosten ermöglicht. Um diese Effekte optimal zu nutzen, ist ein professionelles Gutachten unerlässlich. Es bietet die rechtliche Sicherheit, die Sie für die Wertermittlung und die Verhandlungen mit dem Finanzamt benötigen.