LK Gutachten GmbH · Kaufpreisaufteilung § 7 Abs. 4 EStG

KPT-Schnellrechner

Vorabschätzung im Kundengespräch · umgekehrtes Ertragswertverfahren · unverbindlich, kein Gutachten

Objektdaten

Kauf

Kaufpreis

€

Kaufnebenkosten Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler

€

Objektart Baujahr bei Kernsanierung: fiktiv jüngeres Baujahr nicht ansetzen, Modernisierung unten wählen

Grundstück und Boden

Grundstücksfläche

m²

Wohn-/Nutzfläche für den Arbeitshilfe-Vergleich

m²

Bodenrichtwert

Bodenrichtwert (erschließungsbeitragsfrei)

€/m²

Anpassungsfaktor optional: Abschlag/Zuschlag z. B. wegen Größe, Zuschnitt, Denkmal (1,00 = keiner)

BORIS-Portale der Länder: bodenrichtwerte-boris.de (Übersicht) · Bayern: BayernAtlas · BW: BORIS-BW · Hessen: BORIS Hessen · NRW: BORIS.NRW

Zustand

Modernisierungsgrad seit Baujahr Reparaturstau optional, geschätzt

€

Miete (optional – Plausibilität)

Nettokaltmiete pro Monat Ist-Miete gesamt

€

Grenzsteuersatz des Käufers für den Steuereffekt

Voraussichtliches Ergebnis Gutachten

Gebäudeanteil

66,6 %

433.193 € vom Kaufpreis

Bodenanteil

33,4 %

216.807 € vom Kaufpreis

Korridor Gebäudeanteil 63 % bis 70 % (Restnutzungsdauer ±2 Jahre, Bodenrichtwert ±10 %). Im Gespräch nur den Korridor nennen.

Kennzahl	Wert
Bodenwert (Fläche × BRW)	249.600 € (520 m² × 480 €/m²)
Restnutzungsdauer (Anlage 2 ImmoWertV, gerundet)	37 Jahre (Alter 58 J., 8 Punkte)
Liegenschaftszins (Erfahrungswert, anpassbar)	4,0 %
AfA-Bemessungsgrundlage (Gebäudeanteil + anteilige Nebenkosten)	472.181 €
Jährliche AfA laut Gutachten (2,0 %)	9.444 €

Vergleich BMF-Arbeitshilfe (Sachwertaufteilung)

Gebäudeanteil Arbeitshilfe (vereinfacht)	ca. 61 %
Jährliche AfA Arbeitshilfe	8.593 €
Mehr-AfA durch Gutachten pro Jahr	+ 851 €
Steuereffekt pro Jahr (bei 42 % Grenzsteuersatz)	357 €
Steuereffekt über 10 Jahre	3.573 €

Steuereffekt gering – Gutachtenkosten gegen Nutzen abwägen.

Ertragslage stützt den Kaufpreis (Ist-Reinertrag 29.016 €/J., Kaufpreisfaktor 17,5). Ergebnis plausibel.

Rechenweg (Jacoby-Verfahren)

Annahmen und Erfahrungswerte (anpassbar)

Liegenschaftszins

Gesamtnutzungsdauer

Jahre

AfA-Satz

NHK 2010 (Std. 3)

€/m² BGF

Baupreisindex (2010 = 100) BGF je m² Wohnfläche Bewirtschaftungskosten

% Rohertrag

Objektart setzt Liegenschaftszins, GND, NHK und BGF-Faktor neu; Baujahr setzt den AfA-Satz (vor 1925: 2,5 %, ab 2023: 3 %, sonst 2 %). Alles hier überschreibbar. Der Arbeitshilfe-Vergleich ist eine Näherung (NHK × BPI × BGF, lineare Alterswertminderung, ohne Außenanlagen und Regionalfaktor) – die echte Arbeitshilfe kann um einige Prozentpunkte abweichen.

Vorabschätzung für das Verkaufsgespräch. Das Ergebnis des Gutachtens hängt von Bodenrichtwert-Auskunft, Restnutzungsdauer nach Objektbesichtigung bzw. Unterlagen und dem örtlichen Liegenschaftszinssatz ab und kann vom Korridor abweichen. Kein Rechts- oder Steuerrat.
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