Kaufpreisaufteilung selbst erstellen: Geht das und was ist zu beachten?
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Die Kaufpreisaufteilung ist der zentrale Punkt, um die steuerliche AfA-Abschreibung zu berechnen. Viele Immobilienbesitzer fragen sich, ob sie diese Aufteilung selbst vornehmen können, um Kosten für einen Gutachter zu sparen. Grundsätzlich ist dies möglich, doch es gibt wichtige Regeln und Fallstricke, die Sie unbedingt beachten sollten.
Das Finanzamt prüft Ihre Aufteilung genau, und eine falsche Berechnung kann zu einer Ablehnung und damit zu einer höheren Steuerlast führen. In diesem Artikel erklären wir, wie Sie eine plausible Kaufpreisaufteilung selbst erstellen und wann es ratsam ist, einen Experten hinzuzuziehen.
Was muss beachtet werden?
Der Kaufpreis einer Immobilie setzt sich aus dem Wert des Gebäudes (abschreibbar) und dem Wert des Grundstücks (nicht abschreibbar) zusammen. Eine selbst erstellte Kaufpreisaufteilung muss nachvollziehbar und realistisch sein, um vom Finanzamt akzeptiert zu werden. Sie muss sich an den tatsächlichen Marktverhältnissen orientieren.
So erstellen Sie eine Kaufpreisaufteilung selbst:
Die gängigste Methode zur Ermittlung des Gebäudewertes ist die Bodenwert-Residualmethode. Dabei wird der Wert des Gebäudes aus dem Gesamtkaufpreis abzüglich des Grundstückswertes ermittelt.
- Ermittlung des Bodenwertes: Der wichtigste Anhaltspunkt hierfür ist der Bodenrichtwert, der von den Gutachterausschüssen der Gemeinden festgelegt wird. Sie können diesen Wert über Online-Portale der Gutachterausschüsse (z. B. BORIS) oder bei der Gemeinde erfragen. Multiplizieren Sie den Bodenrichtwert mit der Grundstücksgröße, um den Bodenwert zu erhalten.
- Abzug vom Gesamtkaufpreis: Ziehen Sie den ermittelten Bodenwert vom Gesamtkaufpreis ab. Der verbleibende Betrag stellt den Wert des Gebäudes dar.
Rechenbeispiel:
- Gesamtkaufpreis: 500.000 €
- Grundstücksgröße: 500 m²
- Bodenrichtwert: 200 €/m²
- Bodenwert: 500 m² * 200 €/m² = 100.000 €
- Gebäudeanteil: 500.000 € - 100.000 € = 400.000 €
Wann Sie einen Gutachter beauftragen sollten
Obwohl eine selbst erstellte Aufteilung möglich ist, stößt sie in vielen Fällen an ihre Grenzen. Ein professionelles Gutachten ist oft der sicherste Weg, um die optimale AfA zu sichern. Das ist besonders ratsam bei:
- Altbauten: Hier kann die tatsächliche Restnutzungsdauer stark von den Pauschalannahmen des Finanzamts abweichen.
- Immobilien mit besonderen Mängeln: Der Zustand des Gebäudes wird bei der pauschalen Berechnung nicht berücksichtigt, kann aber den Wert erheblich mindern und den Grundstücksanteil relativ erhöhen.
- Umfangreichen Modernisierungen: Wenn Sie kurz nach dem Kauf sanieren, kann ein Gutachten den erhöhten Gebäudewert belegen.
- Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt: Wenn die Behörde Ihre Aufteilung ablehnt, ist ein gerichtsfestes Gutachten oft die einzige Möglichkeit, Ihre Position zu verteidigen.
Fazit
Die selbst erstellte Kaufpreisaufteilung ist eine kostengünstige Option, die bei Standardimmobilien ohne besondere Merkmale oft vom Finanzamt akzeptiert wird. Der Bodenrichtwert ist dabei der wichtigste Anhaltspunkt.
Bei komplexeren Objekten oder zur Maximierung der AfA-Abschreibung ist die Beauftragung eines Sachverständigen für ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung jedoch die verlässlichste Methode. Die Kosten für ein solches Gutachten können sich durch die gesparten Steuern schnell amortisieren und bieten Ihnen langfristig finanzielle Sicherheit.
