Kaufpreisaufteilung Rechner Finanzamt: Eine Anleitung für die korrekte Aufteilung
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Die korrekte Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und das Gebäude ist entscheidend für die Höhe Ihrer AfA-Abschreibung. Das Finanzamt hat hierfür einen eigenen Online-Rechner, der als inoffizielle Richtlinie für die Angemessenheit Ihrer Kaufpreisaufteilung dient. Doch wie funktioniert dieser Rechner, und ist sein Ergebnis immer verbindlich?
In diesem Artikel geben wir Ihnen eine detaillierte Anleitung zur Nutzung des Kaufpreisaufteilungs-Rechners des Finanzamts und erklären, wann seine Ergebnisse verlässlich sind und wann Sie besser auf ein professionelles Gutachten setzen sollten.
Was ist der Kaufpreisaufteilungs-Rechner des Finanzamts?
Der Rechner ist ein kostenloses Online-Tool des Bundesfinanzministeriums. Er wurde entwickelt, um eine pauschale, standardisierte Methode für die Aufteilung des Kaufpreises zu bieten. Das Tool nutzt verschiedene Eingabewerte, um einen fiktiven Gebäude- und Bodenwert zu berechnen, der in etwa den offiziellen steuerlichen Richtlinien entspricht.
So funktioniert der Rechner – Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung:
- Objektart wählen: Wählen Sie, ob es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein unbebautes Grundstück handelt.
- Lage der Immobilie: Geben Sie die genaue Adresse ein. Das Tool ruft automatisch den aktuellen Bodenrichtwert ab, der eine zentrale Rolle bei der Berechnung spielt.
- Grundstücksgröße: Geben Sie die Größe des Grundstücks in Quadratmetern an.
- Wohn- und Nutzfläche: Tragen Sie die Wohnfläche und, falls vorhanden, die Nutzfläche ein.
- Baujahr und Modernisierungsgrad: Das Baujahr ist essenziell für die Ermittlung der Restnutzungsdauer und damit für die Abschreibungsdauer. Geben Sie an, ob das Gebäude modernisiert wurde, um den Zustand zu berücksichtigen.
- Kaufpreis und Nebenkosten: Geben Sie den Gesamtkaufpreis und die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten etc.) an.
- Berechnung: Nach Eingabe aller Daten berechnet das Tool eine geschätzte Kaufpreisaufteilung in Prozent.
Wann ist der Rechner verlässlich?
Der Rechner ist eine hervorragende erste Orientierung, insbesondere bei Standardimmobilien ohne besondere Merkmale. Wenn der Zustand der Immobilie dem Durchschnitt entspricht und es keine außergewöhnlichen Mängel oder Modernisierungen gibt, wird die vom Rechner ermittelte Aufteilung oft vom Finanzamt akzeptiert.
Wann ist ein Gutachten die bessere Wahl?
Der Rechner stößt an seine Grenzen, da er individuelle Faktoren nicht berücksichtigt. Ein professionelles Gutachten ist in folgenden Fällen unerlässlich:
- Altbauten und denkmalgeschützte Objekte: Hier weichen der tatsächliche Wert und die Restnutzungsdauer stark vom Standard ab.
- Immobilien mit erheblichen Mängeln oder Schäden: Mängel werden vom Rechner nicht erfasst, können aber den Gebäudewert erheblich mindern und somit den Grundstücksanteil erhöhen.
- Umfassende Modernisierungen: Wenn Sie kurz nach dem Kauf größere Sanierungen durchführen, kann ein Gutachten den erhöhten Wert des Gebäudes belegen und Ihnen so eine höhere AfA sichern.
- Erbschaft und Scheidung: In diesen rechtlich sensiblen Situationen ist ein gerichtsfestes Gutachten unerlässlich.
- Wenn das Finanzamt die Aufteilung ablehnt: Der Rechner liefert nur eine unverbindliche Richtlinie. Lehnt das Finanzamt Ihre selbst vorgenommene Aufteilung ab, ist ein Gutachten die einzige Möglichkeit, rechtssicher Einspruch einzulegen.
Fazit
Der Kaufpreisaufteilungs-Rechner des Finanzamts ist ein praktisches Werkzeug für eine erste Schätzung. Er bietet eine gute Orientierung und kann in vielen Fällen für die korrekte Kaufpreisaufteilung ausreichend sein.
Doch um Ihre Steuervorteile maximal auszuschöpfen und bei komplexen Objekten oder Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt auf der sicheren Seite zu sein, führt kein Weg an einem professionellen Gutachten vorbei. Es ist die einzig verlässliche Methode, den Wert Ihrer Immobilie nachzuweisen und Ihre AfA-Abschreibung zu optimieren.
