Die Kaufpreisaufteilung ist der Schlüssel zur AfA-Abschreibung. Oft wird die Aufteilung auf den groben Gebäudewert und den Grundstückswert beschränkt. Doch es gibt eine detailliertere und oft vorteilhaftere Methode: die Kaufpreisaufteilung nach Bauteilen.

In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wie diese Methode funktioniert, welche Vorteile sie bietet und warum sie eine präzisere und vom Finanzamt anerkanntere Grundlage für Ihre AfA liefern kann.

Anstatt den Kaufpreis pauschal in einen Grundstücks- und Gebäudewert aufzuteilen, werden bei der Kaufpreisaufteilung nach Bauteilen die einzelnen Komponenten des Gebäudes bewertet. Dazu gehören zum Beispiel:

Der Vorteil dieser Methode liegt darin, dass nicht alle Bauteile die gleiche wirtschaftliche Restnutzungsdauer haben. Ein Dachstuhl hat eine andere Lebensdauer als eine Heizungsanlage. Eine detaillierte Aufschlüsselung erlaubt es, die Werte einzelner, kurzlebigerer Komponenten schneller abzuschreiben.

Höhere Abschreibungsbeträge: Bei einer pauschalen Aufteilung wird das gesamte Gebäude über eine einheitliche, lange Restnutzungsdauer von z. B. 50 Jahren abgeschrieben. Bauteile wie eine Heizung oder ein Teppichboden, die eine kürzere Lebensdauer haben (oft 10 bis 20 Jahre), können jedoch schneller abgeschrieben werden. Eine detaillierte Aufteilung ermöglicht es Ihnen, diese Kosten schneller von der Steuer abzusetzen.

Präzisere Wertermittlung: Diese Methode liefert eine deutlich genauere und objektivere Bewertung des Gebäudes. Sie ist schwerer vom Finanzamt anzufechten, da sie auf konkreten, nachvollziehbaren Werten basiert.

Grundlage für ein Gutachten: Ein professionelles Verkehrswertgutachten basiert oft auf dieser detaillierten Methode. Ein Sachverständiger bewertet jedes Bauteil einzeln und erstellt so eine fundierte, gerichtsfeste Kaufpreisaufteilung.

Die Kaufpreisaufteilung nach Bauteilen erfordert die Expertise eines Sachverständigen. Der Gutachter wird die Immobilie besichtigen, den Zustand der einzelnen Bauteile erfassen und deren Wert unter Berücksichtigung von Alter und Zustand bestimmen.

Im Gutachten wird dann eine detaillierte Tabelle aufgeführt, die den Wert und die Restnutzungsdauer jedes Bauteils ausweist.

Eine pauschale Kaufpreisaufteilung mag einfach sein, ist aber oft nicht der steuerlich optimalste Weg. Die Kaufpreisaufteilung nach Bauteilen ist zwar aufwendiger und erfordert die Beauftragung eines Experten, kann aber durch die schnelleren Abschreibungen von kurzlebigeren Bauteilen zu erheblichen Steuervorteilen führen.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, in der kurzfristig hohe Investitionen getätigt werden müssen, ist diese detaillierte Aufschlüsselung ein wertvoller Weg, um die Rendite Ihrer Investition zu maximieren und die AfA optimal zu nutzen.