Kaufpreisaufteilung Haus mit Einliegerwohnung: Wie die Aufteilung funktioniert
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Der Kauf eines Hauses mit Einliegerwohnung ist eine beliebte Investitionsstrategie. Sie können die Haupteinheit selbst nutzen und die Einliegerwohnung vermieten, um Ihre Finanzierung zu unterstützen.
Doch die korrekte steuerliche Behandlung erfordert eine genaue Kaufpreisaufteilung. Sie müssen nicht nur den Gesamtkaufpreis auf das Grundstück und das Gebäude aufteilen, sondern auch den Gebäudewert zwischen dem eigengenutzten und dem vermieteten Teil trennen.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wie die Kaufpreisaufteilung bei einem Haus mit Einliegerwohnung funktioniert und welche steuerlichen Besonderheiten Sie dabei beachten müssen.
Die doppelte Aufteilung: Grundstück, Gebäude und Nutzung
Bei einem Haus mit Einliegerwohnung teilen Sie den Kaufpreis zweimal auf:
Erste Aufteilung: Grundstück und Gebäude
Der Gesamtkaufpreis wird auf den nicht abschreibbaren Grundstücksanteil und den abschreibbaren Gebäudeanteil aufgeteilt. Nutzen Sie hierfür den amtlichen Rechner oder ein Verkehrswertgutachten.
Zweite Aufteilung: Eigennutzung und Vermietung
Der Gebäudeanteil wird im Verhältnis der Wohnfläche der eigengenutzten Einheit zur Wohnfläche der vermieteten Einliegerwohnung aufgeteilt.
Rechenbeispiel:
- Gesamtkaufpreis: 500.000 €
- Kaufpreisaufteilung (ermittelt):Grundstücksanteil: 100.000 €
- Gebäudeanteil: 400.000 €
- Aufteilung der Wohnfläche:Hauptwohnung (Eigennutzung): 150 m²
- Einliegerwohnung (Vermietung): 50 m²
- Gesamtfläche: 200 m²
Aufteilungsverhältnis: 150/200 = 75 % Eigennutzung, 50/200 = 25 % Vermietung.
- Abschreibungsfähiger Anteil des Gebäudes:Gebäudeanteil: 400.000 € * 25 % = 100.000 €
- Jährliche AfA (2 %): 100.000 € * 2 % = 2.000 €
Sie dürfen nur den Gebäudewert abschreiben, der auf die vermietete Einliegerwohnung entfällt. Die AfA für den eigengenutzten Teil ist nicht steuerlich absetzbar.
Wichtige Besonderheiten bei der Kaufpreisaufteilung:
Nebenkosten: Die Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar etc.) müssen ebenfalls aufgeteilt werden.
Renovierungskosten: Kosten für Reparaturen in der vermieteten Einliegerwohnung können sofort als Werbungskosten abgesetzt werden. Bei größeren Sanierungen gelten die Regeln der anschaffungsnahen Herstellungskosten. Wichtig: Kosten für allgemeine Bereiche (Dach, Fassade) müssen ebenfalls anteilig aufgeteilt werden.
Fazit
Die Kaufpreisaufteilung bei einem Haus mit Einliegerwohnung ist komplex, aber essenziell, um die steuerlichen Vorteile der AfA zu nutzen. Eine genaue und nachvollziehbare Aufteilung der Flächen und Kosten ist unerlässlich. Um Fehler zu vermeiden und die maximale AfA zu sichern, ist die Beauftragung eines Sachverständigen für ein Verkehrswertgutachten oft die beste Wahl.
Er kann nicht nur den Wert von Grundstück und Gebäude trennen, sondern auch die einzelnen Wohnflächen korrekt bewerten und Ihnen so die nötige Sicherheit für Ihre Steuererklärung verschaffen.
