Kaufpreisaufteilung Rechner Finanzamt: Eine Anleitung für die korrekte Aufteilung
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Die korrekte Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und das Gebäude ist entscheidend für die Höhe Ihrer AfA-Abschreibung. Das Finanzamt hat hierfür einen eigenen Online-Rechner, der als inoffizielle Richtlinie für die Angemessenheit Ihrer Kaufpreisaufteilung dient. Doch wie funktioniert dieser Rechner, und ist sein Ergebnis immer verbindlich?
In diesem Artikel geben wir Ihnen eine detaillierte Anleitung zur Nutzung des Kaufpreisaufteilungs-Rechners des Finanzamts und erklären, wann seine Ergebnisse verlässlich sind und wann Sie besser auf ein professionelles Gutachten setzen sollten.
Was ist der Kaufpreisaufteilungs-Rechner des Finanzamts?
Der Rechner ist ein kostenloses Online-Tool des Bundesfinanzministeriums. Er wurde entwickelt, um eine pauschale, standardisierte Methode für die Aufteilung des Kaufpreises zu bieten. Das Tool nutzt verschiedene Eingabewerte, um einen fiktiven Gebäude- und Bodenwert zu berechnen, der in etwa den offiziellen steuerlichen Richtlinien entspricht.
So funktioniert der Rechner – Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung:
- Objektart wählen: Wählen Sie, ob es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein unbebautes Grundstück handelt.
- Lage der Immobilie: Geben Sie die genaue Adresse ein. Das Tool ruft automatisch den aktuellen Bodenrichtwert ab, der eine zentrale Rolle bei der Berechnung spielt.
- Grundstücksgröße: Geben Sie die Größe des Grundstücks in Quadratmetern an.
- Wohn- und Nutzfläche: Tragen Sie die Wohnfläche und, falls vorhanden, die Nutzfläche ein.
- Baujahr und Modernisierungsgrad: Das Baujahr ist essenziell für die Ermittlung der Restnutzungsdauer und damit für die Abschreibungsdauer. Geben Sie an, ob das Gebäude modernisiert wurde, um den Zustand zu berücksichtigen.
- Kaufpreis und Nebenkosten: Geben Sie den Gesamtkaufpreis und die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten etc.) an.
- Berechnung: Nach Eingabe aller Daten berechnet das Tool eine geschätzte Kaufpreisaufteilung in Prozent.
Wann ist der Rechner verlässlich?
Der Rechner ist eine hervorragende erste Orientierung, insbesondere bei Standardimmobilien ohne besondere Merkmale. Wenn der Zustand der Immobilie dem Durchschnitt entspricht und es keine außergewöhnlichen Mängel oder Modernisierungen gibt, wird die vom Rechner ermittelte Aufteilung oft vom Finanzamt akzeptiert.
Wann ist ein Gutachten die bessere Wahl?
Der Rechner stößt an seine Grenzen, da er viele individuelle Faktoren nicht berücksichtigt. Ein professionelles Gutachten ist daher in den folgenden Fällen unerlässlich:
- Altbauten und denkmalgeschützte Objekte: Hier weichen der tatsächliche Wert und die Restnutzungsdauer stark vom Standard ab.
- Immobilien mit erheblichen Mängeln oder Schäden: Mängel werden vom Rechner nicht erfasst, können aber den Gebäudewert erheblich mindern und somit den Grundstücksanteil erhöhen.
- Umfassende Modernisierungen: Wenn Sie kurz nach dem Kauf größere Sanierungen durchführen, kann ein Gutachten den erhöhten Wert des Gebäudes belegen und Ihnen so eine höhere AfA sichern.
- Erbschaft und Scheidung: In diesen rechtlich sensiblen Situationen ist ein gerichtsfestes Gutachten unerlässlich.
- Wenn das Finanzamt die Aufteilung ablehnt: Der Rechner liefert nur eine unverbindliche Richtlinie. Wenn das Finanzamt Ihre selbst vorgenommene Aufteilung ablehnt, ist ein Gutachten die einzige Möglichkeit, rechtssicher Einspruch einzulegen.
Fazit
Der Kaufpreisaufteilungs-Rechner des Finanzamts ist ein praktisches Werkzeug für eine erste Schätzung. Er bietet eine gute Orientierung und kann in vielen Fällen für die korrekte Kaufpreisaufteilung ausreichend sein.
Doch um Ihre Steuervorteile maximal auszuschöpfen und bei komplexen Objekten oder Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt auf der sicheren Seite zu sein, führt kein Weg an einem professionellen Gutachten vorbei. Es ist die einzig verlässliche Methode, den Wert Ihrer Immobilie nachzuweisen und Ihre AfA-Abschreibung zu optimieren.
Über ö.b.u.v Lars Kuntz
Lars Kuntz ist seit über zwei Jahrzehnten als Sachverständiger für Immobiliengutachten tätig und verfügt über ein breites Spektrum an Zertifizierungen und anerkannten Qualifikationen. Seine Laufbahn begann im Familienbetrieb, entwickelte sich aber rasch hin zur spezialisierten Gutachtenerstellung.
Heute gilt Lars Kuntz als ausgewiesener Experte und wird bundesweit von Berufsverbänden, Gerichten, Finanzämtern und Investoren für die Qualität und Verlässlichkeit seiner Gutachten geschätzt. Als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger steht er für fachliche Präzision, rechtssichere Bewertung und strategischen Weitblick.
25+ Jahre Erfahrung
Gutachter für Gerichte, Finanzämter und Privatpersonen
100% Anerkennungsquote
Stimmen zufriedener Investoren
Zufriedene Kunden sprechen für sich. Schauen Sie sich hier in Ruhe die Meinungen unserer Kunden an.
Hohe, fachliche Expertise
"Die hohe fachliche Expertise zusammen mit der sehr angenehmen Zusammenarbeit hat mich überzeugt und wird mich bei zukünftigen Aufgaben/Projekten auf diese Zusammenarbeit zurückgreifen lassen."
Anton Schick
Kunde
Beim Finanzamt durchgegangen
"Ich kann Herrn Kuntz und seine Restnutzungsdauergutachten zu 100 % empfehlen und kann auch versichern, dass diese bei meinem Steuerberater sowie dem Finanzamt München durchgegangen sind."
Florian Zen-Eldin
Kunde
Ich spare jährlich jetzt eine 5-stellige Summe
"Der Ablauf war sehr unkompliziert, ich habe in kürzester Zeit Rückmeldung vom Finanzamt bekommen und spare jetzt eine 5-stellige Summe im Jahr."
Mario Likas
Kunde
Ich möchte mich an dieser Stelle nochmals bei Herrn Kuntz für seine professionelle Arbeit bedanken. Dank seiner Hilfe, und seiner Einschätzung, haben wir uns sehr viel Geld und Ärger erspart. Und an alle anderen potenziellen Immobilienkäufer: Beauftragt unbedingt vor dem Kauf einen seriösen Bausachverständiger und lasst euch nicht blenden. Das ist das aller beste Investment !!!
Armin Mousavi
Kunde
Ich habe persönlich zwei Objekte durch Herrn Kunz bewerten lassen und bin super zufrieden. Es hat sich für uns mehr als gelohnt und die Zusammenarbeit hat richtig Spaß gemacht. Obwohl Herr Kuntz in dieser Zeit kurz krank war, hat er innerhalb kürzester Zeit ein Gutachten für uns erstellt. War bei Rückfragen immer erreichbar und hat
Sofia K.
Kundin
Bereits 2022 erstellte mir Herr Kuntz ein Gutachten. Da ich sehr zufrieden war, meine Bewertung ist bei den Rezensionen nachlesbar, bat ich 2023 erneut um seine Unterstützung und Fachkenntnis. Das von ihm erstellte Verkehrswertgutachten bewegte mich schlußendlich mit gutem Gewissen zum Hauskauf. Alle aufkommenden Fragen konnte ich durch seine umgehende Beantwortung einordnen und Kosten abschätzen. Ich bedanke mich für diese unschätzbare Hilfe erneut ganz herzlich.
Ute Kuhn
Kundin
Hatte nun bereits mehrere Anknüpfungspunkte mit dem Büro von Lars Kuntz. Preis-Leistung, Service und Zuverlässigkeit sind einfach bestechend. Freue mich daher schon jetzt auf das nächste Projekt.
Sebastian Mentel
Kunde
Sehr angenehmer und kompetenter Kontakt. Hohe Responsiveness!
Martin
Kunde
Ich habe die Zusammenarbeit mit Lars Kuntz als sehr kompetent, freundlich und unkompliziert empfunden. Aufkommende Fragen meinerseits wurden immer sehr zeitnah beantwortet und in Summe habe ich mich gut beraten gefühlt.
Nina Bauer
Kundin
Wir haben drei Objekte bewerten lassen und sind äußerst zufrieden. Die Bewertung wurde schnell und professionell durchgeführt. Ein besonderes Dankeschön an Herrn Jeremy Haering für die ausgezeichnete Arbeit! 5 Sterne und eine klare Weiterempfehlung!
Max Paskal
Kunde
Wir können Herr Kuntz absolut weiterempfehlen. Er ist äußerst kompetent auf seinem Fachgebiet und wir fühlten uns aufgrund seiner freundlichen Art direkt gut aufgehoben. Wir würden ihn jederzeit wieder beauftragen.
Michelle Klappauf
Kundin
