Kaufpreisaufteilung Excel: Mit der richtigen Formel zum Steuervorteil
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Die Kaufpreisaufteilung ist der Schlüssel zur AfA-Abschreibung. Wer die Aufteilung nicht dem Finanzamt-Rechner oder einem Gutachter überlassen möchte, kann die Berechnung selbst in einer Excel-Tabelle vornehmen.
Mit der richtigen Formel und den korrekten Werten können Sie eine plausible Aufteilung erstellen, die vom Finanzamt oft akzeptiert wird.
In diesem Artikel geben wir Ihnen eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, wie Sie eine Kaufpreisaufteilung in Excel erstellen und welche Werte Sie dafür benötigen, um Ihre Steuervorteile zu sichern.
Voraussetzung: Die richtige Formel
Die einfachste Methode zur Wertermittlung ist die Residualmethode. Sie basiert auf dem Abzug des Bodenwerts vom Gesamtkaufpreis.
Die Formel lautet:
- Bodenwert = Grundstücksgröße in m² x Bodenrichtwert pro m²
- Gebäudewert = (Gesamtkaufpreis + Nebenkosten) - Bodenwert
Schritt-für-Schritt in Excel:
Tabelle anlegen
- Gesamtkaufpreis
- Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar etc.)
- Grundstücksgröße (m²)
- Bodenrichtwert (€/m²)
Daten eintragen
- Gesamtkaufpreis: Den im Kaufvertrag vereinbarten Preis eintragen.
- Kaufnebenkosten: Den Gesamtbetrag der Nebenkosten eintragen. Diese müssen später auf Grundstück und Gebäude verteilt werden.
- Grundstücksgröße: Die Größe Ihres Grundstücks eintragen.
- Bodenrichtwert: Diesen Wert erhalten Sie über die offiziellen Portale der Gutachterausschüsse (z. B. BORIS) oder bei Ihrer Gemeinde.
Die Berechnung
- Zelle "Bodenwert": Fügen Sie die Formel = [Zelle Grundstücksgröße] * [Zelle Bodenrichtwert] ein.
- Zelle "Gesamte Anschaffungskosten": Fügen Sie die Formel = [Zelle Gesamtkaufpreis] + [Zelle Kaufnebenkosten] ein.
- Zelle "Gebäudewert": Fügen Sie die Formel = [Zelle Gesamte Anschaffungskosten] - [Zelle Bodenwert] ein.
- Anschaffungskosten für Gebäude: Hier müssen Sie nun die Nebenkosten anteilig dem Gebäudewert zurechnen.
Vorsicht bei der Aufteilung:
Das Finanzamt akzeptiert Ihre Excel-Tabelle nur, wenn die Werte plausibel sind. Achten Sie auf folgende Punkte:
- Bodenrichtwert: Verwenden Sie den aktuellen, offiziellen Bodenrichtwert.
- Realität: Das Ergebnis muss der Realität entsprechen. Wenn Ihr Altbau mit hohem Sanierungsstau einen Gebäudewert von 90 % des Gesamtkaufpreises ausmacht, wird das Finanzamt dies ablehnen.
- Nebenkosten: Denken Sie daran, die Nebenkosten anteilig dem Grundstücks- und Gebäudeanteil zuzurechnen.
Wann ist die Excel-Tabelle ausreichend?
Die Excel-Tabelle ist eine gute, kostengünstige Methode für Standardimmobilien in gutem Zustand. Wenn der Bodenrichtwert realistisch ist und keine besonderen Mängel vorliegen, wird das Finanzamt die Aufteilung in der Regel akzeptieren.
Wann sollten Sie auf ein Gutachten setzen?
Bei komplexen Fällen, wie bei Altbauten, Objekten mit Sanierungsstau oder umfangreichen Modernisierungen, stößt die Excel-Tabelle an ihre Grenzen. In diesen Fällen liefert nur ein professionelles Gutachten eine rechtssichere Aufteilung, die alle individuellen Faktoren berücksichtigt und Ihnen die maximale AfA sichert.
Fazit
Eine Kaufpreisaufteilung in Excel ist eine praktikable Lösung für einfache Fälle. Mit der richtigen Formel und den korrekten Werten können Sie eine plausible Aufteilung selbst erstellen und so die Grundlage für Ihre AfA-Abschreibung legen.
Wenn Sie jedoch Zweifel an der Realität der pauschalen Werte haben, ist die Investition in ein professionelles Gutachten die sicherere und oft vorteilhaftere Wahl.
