Sie haben eine Immobilie gekauft und planen, diese zu vermieten. Nun stellt sich die Frage, wie Sie die Anschaffungskosten steuerlich geltend machen können. Der größte Hebel dafür ist die AfA-Abschreibung – doch um diese zu nutzen, benötigen Sie eine korrekte Kaufpreisaufteilung. Warum ist diese Aufteilung so wichtig und wie stellen Sie sicher, dass das Finanzamt sie akzeptiert? In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie die Kaufpreisaufteilung richtig angehen, um Ihre Steuerlast zu minimieren.

Der Kaufpreis einer Immobilie besteht aus zwei Hauptkomponenten:

Das Finanzamt benötigt eine exakte Trennung dieser beiden Werte, um die Höhe der absetzbaren AfA zu berechnen. Eine falsche oder unrealistische Kaufpreisaufteilung kann dazu führen, dass das Finanzamt diese nicht anerkennt und die gesamte Steuervorteilsstrategie zunichtemacht.

Es gibt im Wesentlichen drei Wege, die Kaufpreisaufteilung vorzunehmen:

Aufteilung im Kaufvertrag:

Wenn Sie die Aufteilung bereits im Kaufvertrag festhalten, ist dies oft der einfachste Weg. Wichtig ist hierbei, dass die Aufteilung realistisch ist und sich an den Marktpreisen orientiert. Das Finanzamt ist jedoch nicht an diese vertragliche Regelung gebunden und kann sie im Zweifel anfechten.

Berechnung mit dem amtlichen Kaufpreisaufteilungs-Rechner:

Das Bundesfinanzministerium stellt einen online Kaufpreisaufteilungs-Rechner bereit. Dieses Tool hilft Ihnen, eine plausible Aufteilung zu berechnen. Der Rechner ist eine gute Orientierung, aber seine Ergebnisse sind nicht rechtsverbindlich. Er berücksichtigt Faktoren wie den Bodenrichtwert, die Art des Gebäudes und das Baujahr.

Erstellung eines Gutachtens:

Der sicherste Weg ist die Erstellung eines Gutachtens zur Kaufpreisaufteilung durch einen zertifizierten Sachverständigen. Ein solches Gutachten ist rechtssicher und wird vom Finanzamt in der Regel ohne Beanstandungen anerkannt. Das Gutachten berücksichtigt alle individuellen Faktoren Ihrer Immobilie, wie den genauen Zustand, den Modernisierungsgrad und die tatsächliche Restnutzungsdauer. Die Kosten für ein solches Gutachten können sich durch die damit erzielten Steuervorteile schnell amortisieren.

Unrealistische Aufteilung: Wenn der Gebäudeanteil künstlich hoch angesetzt wird, um eine höhere AfA zu erzielen, lehnt das Finanzamt dies ab.

Verwendung veralteter Bodenrichtwerte: Der Bodenrichtwert ist ein entscheidender Faktor. Achten Sie darauf, den aktuellen Wert der Gemeinde zu verwenden.

Vernachlässigung von Baunebenkosten: Notarkosten und Grunderwerbssteuer sollten ebenfalls korrekt aufgeteilt werden.

Die Kaufpreisaufteilung ist das Fundament für Ihre AfA-Abschreibung und damit ein essenzieller Baustein in Ihrer Steuerstrategie als Immobilieninvestor.

Eine korrekte und nachvollziehbare Aufteilung minimiert das Risiko von Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt. Während der offizielle Rechner eine gute erste Orientierung bietet, ist ein professionelles Gutachten der Königsweg, um die maximale Steuerersparnis zu sichern und rechtlich auf der sicheren Seite zu stehen. Denken Sie daran: Eine gut durchdachte Aufteilung ist eine Investition, die sich langfristig auszahlt.