Kaufpreisaufteilung Bodenrichtwert: Der Zusammenhang, der zählt!
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Der Bodenrichtwert ist ein zentraler Faktor bei der Bewertung von Grundstücken. Er spielt auch bei der Kaufpreisaufteilung einer Immobilie eine entscheidende Rolle. Das Finanzamt verwendet den Bodenrichtwert, um die Angemessenheit Ihrer Aufteilung in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil zu überprüfen. Ein falscher oder nicht berücksichtigter Bodenrichtwert kann dazu führen, dass Ihre AfA-Abschreibung abgelehnt wird.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen, was der Bodenrichtwert ist, wie er die Kaufpreisaufteilung beeinflusst und warum er in einem Gutachten eine wichtige Rolle spielt.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher, aus tatsächlichen Verkäufen ermittelter Wert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens in einer bestimmten Zone. Er wird von den Gutachterausschüssen der Gemeinden festgelegt und dient als Orientierungswert.
Der Bodenrichtwert ist nicht der tatsächliche Wert Ihres Grundstücks, sondern ein statistischer Mittelwert.
Der Zusammenhang zwischen Bodenrichtwert und Kaufpreisaufteilung
Die Residualmethode ist die gängigste Methode zur Aufteilung des Kaufpreises. Dabei wird der Wert des Grundstücks vom Gesamtkaufpreis abgezogen, um den Wert des Gebäudes zu ermitteln.
- Bodenwert: Der Wert des Grundstücks wird durch Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Grundstücksgröße in Quadratmetern berechnet.
- Gebäudewert: Dieser ergibt sich aus dem Gesamtkaufpreis abzüglich des Bodenwerts.
Das Finanzamt nutzt diese Methode ebenfalls. Weicht Ihr selbst ermittelter Grundstückswert deutlich vom offiziellen Bodenrichtwert ab, wird dies als unrealistisch angesehen und die Aufteilung abgelehnt.
Beispiel:
- Gesamtkaufpreis: 500.000 €
- Grundstücksgröße: 500 m²
- Bodenrichtwert: 200 €/m²
- Wert des Grundstücks: 500 m² * 200 €/m² = 100.000 €
- Wert des Gebäudes: 500.000 € - 100.000 € = 400.000 €
Sollten Sie einen Gebäudewert von 450.000 € ansetzen, beispielsweise aufgrund eines besonders guten Zustands, ist eine fundierte Begründung erforderlich. Ohne diese wird das Finanzamt eine solche Aufteilung ablehnen.
Wann ist der Bodenrichtwert nicht ausreichend?
Obwohl der Bodenrichtwert eine wichtige Rolle spielt, hat er seine Grenzen. Er berücksichtigt keine individuellen Merkmale wie:
- Ungünstige Lage: Eine laute Straße oder eine ungünstige Grundstücksform können den tatsächlichen Wert mindern.
- Erschließungsgrad: Nicht erschlossene Grundstücke sind weniger wert als erschlossene.
- Altlasten: Bodenbelastungen oder andere Mängel werden vom Bodenrichtwert nicht erfasst.
In all diesen Fällen ist ein professionelles Gutachten die bessere Wahl. Ein Gutachter kann den Bodenrichtwert an die individuellen Merkmale Ihres Grundstücks anpassen und so einen realistischen Wert ermitteln.
Fazit
Der Bodenrichtwert ist ein essenzieller Baustein bei der Kaufpreisaufteilung. Er dient dem Finanzamt als wichtiger Kontrollwert. Um Auseinandersetzungen zu vermeiden und die AfA optimal zu nutzen, sollten Sie Ihre Aufteilung immer auf Basis eines realistischen Bodenrichtwerts vornehmen.
Bei Abweichungen, die auf individuellen Merkmalen Ihrer Immobilie beruhen, ist die Beauftragung eines Sachverständigen für ein Gutachten die sicherste Methode, um Ihre Aufteilung zu begründen und steuerlich zu optimieren.
