Immobilienwert ermitteln: So sichern Sie sich gegen das Finanzamt ab.
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Ob bei der Erbschaft, der Schenkung oder dem Verkauf einer Immobilie – das Finanzamt hat ein genaues Auge auf den angesetzten Wert. Die Behörde nutzt eigene, oft pauschalisierte Verfahren, um den Wert zu bestimmen, was in vielen Fällen zu einem überhöhten Ergebnis und damit zu einer höheren Steuerbelastung führt.
Um sich gegen diese Schätzungen abzusichern und den tatsächlichen, realistischen Wert Ihrer Immobilie nachzuweisen, ist ein Verkehrswertgutachten das wirkungsvollste Instrument.
In diesem Artikel erfahren Sie, warum die Schätzungen des Finanzamts oft vom tatsächlichen Wert abweichen, wie ein Gutachten Ihnen Rechtssicherheit verschafft und welche steuerlichen Vorteile Sie dadurch erzielen können.
Die Schätzverfahren des Finanzamts
Das Finanzamt verwendet zur Wertermittlung von Immobilien in der Regel das sogenannte Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Diese Verfahren basieren oft auf durchschnittlichen, amtlichen Werten, wie dem Bodenrichtwert und standardisierten Gebäudewerten.
Probleme dieser Schätzungen:
- Pauschalierung: Die Verfahren berücksichtigen keine individuellen Mängel, den tatsächlichen Sanierungsstau, eine ungünstige Lage oder andere wertmindernde Faktoren.
- Überbewertung: Insbesondere bei Altbauten oder sanierungsbedürftigen Objekten kann der steuerliche Wert deutlich über dem tatsächlichen Verkehrswert liegen.
- Mangelnde Flexibilität: Die pauschalen Werte lassen sich nicht an die spezifische Situation der Immobilie anpassen.
Wie ein Verkehrswertgutachten Ihnen Rechtssicherheit verschafft
Ein Verkehrswertgutachten wird von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt.
Es ist ein rechtlich anerkanntes Dokument, das den tatsächlichen Verkehrswert Ihrer Immobilie nach den Vorgaben der ImmoWertV ermittelt.
Vorteile eines Gutachtens gegenüber dem Finanzamt:
- Nachweis der Wertminderung: Der Gutachter erfasst detailliert alle wertmindernden Faktoren, wie Bauschäden, Mängel oder verkürzte Restnutzungsdauer.
- Objektive Bewertung: Im Gutachten wird der Verkehrswert transparent und nachvollziehbar begründet. Das Gutachten ist für das Finanzamt schwerer anfechtbar als eine private Schätzung.
- Reduzierung der Steuerlast: Nach § 198 Bewertungsgesetz können Sie den vom Finanzamt angesetzten Wert mit einem Verkehrswertgutachten anfechten. Ist der Gutachtenwert niedriger, wird er zur neuen Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer, was zu erheblichen Einsparungen führen kann.
- Basis für Kaufpreisaufteilung: Bei vermieteten Immobilien sichert ein Gutachten eine korrekte Kaufpreisaufteilung auf Grundstück und Gebäude, die vom Finanzamt anerkannt wird.
Fazit
Um sich gegen die oft pauschalen und potenziell überhöhten Schätzungen des Finanzamts abzusichern, ist ein Verkehrswertgutachten die beste Investition. Es ist der einzige rechtlich anerkannte Weg, den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie nachzuweisen.
Betrachten Sie die Kosten für das Gutachten als eine strategische Ausgabe, die Ihnen im Erbfall, bei der Schenkung oder bei der Veräußerung Ihrer Immobilie erhebliche Steuerersparnisse bringen kann. Es gibt Ihnen die Sicherheit, dass Ihre finanzielle Belastung fair und korrekt berechnet wird.
