Grunderwerbsteuer sparen: Strategien für den Immobilienerwerb
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Disclaimer: Dieser Beitrag dient ausschließlich informativen Zwecken und stellt keine Steuerberatung oder Rechtsberatung dar. Bitte konsultieren Sie bei konkreten Fragen und Entscheidungen stets einen qualifizierten Steuerberater oder Rechtsanwalt.
Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie. Je nach Bundesland beträgt sie zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises und kann die Gesamtkosten erheblich in die Höhe treiben. Doch es gibt legale Strategien, um die Grunderwerbsteuer zu sparen und die Kosten beim Immobilienerwerb zu senken.
In diesem Artikel erklären wir dir, wie die Grunderwerbsteuer berechnet wird, welche Möglichkeiten es gibt, um die Bemessungsgrundlage zu reduzieren, und worauf du bei der Vertragsgestaltung achten solltest.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie an. Sie wird vom Finanzamt erhoben und ist in der Regel vom Käufer zu zahlen. Die Bemessungsgrundlage ist der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis.
Strategien, um die Grunderwerbsteuer zu sparen:
- Bewegliches Inventar aus dem Kaufpreis herausrechnen: Eine der gängigsten Strategien ist, bewegliche Gegenstände wie die Einbauküche, eine Sauna, Möbel oder eine Photovoltaikanlage im Kaufvertrag separat auszuweisen. Da die Grunderwerbsteuer nur auf die Immobilie selbst (Grundstück und Gebäude) anfällt, wird der Wert dieser Gegenstände von der Bemessungsgrundlage abgezogen. Wichtig ist, dass die angesetzten Werte realistisch sind, sonst kann das Finanzamt sie anzweifeln.
- Kauf von Grund und Boden und Bauauftrag separat vergeben: Wenn du ein Grundstück kaufst, um darauf ein Haus zu bauen, kannst du zwei separate Verträge abschließen. Der erste Vertrag regelt den Kauf des Grundstücks, der zweite den Bauauftrag. In diesem Fall fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis des Grundstücks an, nicht auf die Kosten für den Hausbau. Die Verträge sollten bei verschiedenen Parteien abgeschlossen werden und nicht „aufeinander abgestimmt“ sein, da das Finanzamt sonst eine Einheit unterstellen könnte.
- Share-Deal anstatt Asset-Deal: Dies ist eine komplexe Strategie für Investoren. Statt die Immobilie direkt zu kaufen (Asset-Deal), kaufst du die Anteile an der Immobiliengesellschaft, der die Immobilie gehört (Share-Deal). In der Regel fällt die Grunderwerbsteuer erst an, wenn mindestens 95 % der Anteile übertragen werden. Bei geringeren Anteilsverkäufen kann so die Grunderwerbsteuer vermieden werden.
- Nutzung von Freibeträgen (Ehepartner/Verwandte): Wenn ein Verwandter eine Immobilie an dich überträgt, fallen keine Steuern an, da die Grunderwerbsteuer nur bei einem Erwerb „von Dritten“ anfällt.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer ist eine hohe Hürde beim Immobilienerwerb, aber mit den richtigen Strategien kannst du die steuerliche Belastung senken. Die Ausweisung von Inventar im Kaufvertrag und die Trennung von Grundstückskauf und Bauauftrag sind dabei die häufigsten und sichersten Methoden.
Da das Finanzamt solche Gestaltungen genau prüft, ist die Beratung durch einen Notar oder Steuerberater unerlässlich, um Fehler zu vermeiden und die Grunderwerbsteuer zu sparen.
