Gesamtnutzungsdauer Immobilie Tabelle: So lange hält Ihre Immobilie wirklich!
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Wenn es um die Bewertung einer Immobilie geht, fallen immer wieder die Begriffe Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer. Viele Immobilienbesitzer fragen sich, wie lange ein Gebäude wirklich hält und wie diese Werte ermittelt werden.
Die Gesamtnutzungsdauer ist die theoretische Lebensdauer eines Gebäudes und dient als Grundlage für die steuerliche Abschreibung (AfA). In diesem Artikel erklären wir Ihnen, was die Gesamtnutzungsdauer ist, welche Werte in der amtlichen Tabelle zu finden sind und wie sie sich von der Restnutzungsdauer unterscheidet.
Was ist die Gesamtnutzungsdauer?
Die Gesamtnutzungsdauer (GND) bezeichnet die geschätzte maximale wirtschaftliche Lebensdauer eines Gebäudes. Sie definiert den Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich zweckmäßig genutzt werden kann, bevor eine Sanierung oder ein Abriss wirtschaftlich sinnvoller wäre. Dieser Wert ist gesetzlich in der Anlage der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Tabellenform festgelegt.
Ein Auszug aus der beispielhaften Tabelle der Gesamtnutzungsdauern:
- Einfamilienhäuser, Reihenhäuser: 80 Jahre
- Mehrfamilienhäuser: 80 Jahre
- Büro- und Geschäftshäuser: 60 - 70 Jahre
- Lagerhallen: 40 - 50 Jahre
- Garagen: 50 Jahre
Diese Angaben dienen als allgemeine Richtlinie. Der tatsächliche Zustand der Immobilie kann jedoch dazu führen, dass die tatsächliche Lebensdauer von diesen Werten abweicht.
Der Unterschied zur Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer (RND) beschreibt die verbleibende wirtschaftliche Lebensdauer eines Gebäudes. Sie wird ermittelt, indem das Alter des Gebäudes von seiner Gesamtnutzungsdauer (GND) abgezogen wird.
Formel: RND = GND - Alter des Gebäudes
Beispiel:
- Ein Einfamilienhaus wurde im Jahr 1985 errichtet.
- Die festgelegte Gesamtnutzungsdauer beträgt 80 Jahre.
- Im Jahr 2025 ist das Gebäude 40 Jahre alt.
Die Restnutzungsdauer berechnet sich somit wie folgt: 80 Jahre - 40 Jahre = 40 Jahre.
Die Restnutzungsdauer ist ein maßgeblicher Faktor für die Berechnung der Absetzung für Abnutzung (AfA) und spielt eine entscheidende Rolle im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens.
Wann weicht die tatsächliche Nutzungsdauer ab?
Die Gesamtnutzungsdauer ist ein theoretischer Wert. In der Realität können Sanierungen und Modernisierungen die tatsächliche Restnutzungsdauer deutlich verlängern. Eine umfassende Modernisierung (z.B. neue Heizung, Dach, Fenster) kann die wirtschaftliche Lebensdauer eines Gebäudes erheblich steigern.
Umgekehrt können mangelnde Instandhaltung oder Bauschäden die Lebensdauer verkürzen. In solchen Fällen ist es ratsam, ein Gutachten zur Restnutzungsdauer von einem Sachverständigen erstellen zu lassen. Dieser kann den tatsächlichen Zustand der Immobilie bewerten und eine realistische Restnutzungsdauer festlegen.
Dieses Gutachten wird vom Finanzamt in der Regel anerkannt und kann eine höhere AfA ermöglichen, wenn die Restnutzungsdauer verkürzt ist.
Fazit
Die Gesamtnutzungsdauer ist der Startpunkt für die Wertermittlung und die Berechnung der steuerlichen Abschreibung. Die Restnutzungsdauer ist jedoch der Wert, der für die aktuelle Situation Ihrer Immobilie entscheidend ist. Obwohl die amtlichen Tabellen eine gute Orientierung bieten, sollte der tatsächliche Zustand der Immobilie nie außer Acht gelassen werden.
Bei Abweichungen vom Standard, insbesondere bei älteren Gebäuden oder Objekten mit umfangreichen Sanierungen, ist ein professionelles Gutachten der sicherste Weg, um den tatsächlichen Wert zu bestimmen und die steuerlichen Möglichkeiten voll auszuschöpfen.
