Die Ehegattenschaukel: Strategie zum Neustart der AfA und zur Steuerersparnis
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Disclaimer: Dieser Beitrag dient ausschließlich informativen Zwecken und stellt keine Steuerberatung oder Rechtsberatung dar. Bitte konsultieren Sie bei konkreten Fragen und Entscheidungen stets einen qualifizierten Steuerberater oder Rechtsanwalt.
Die Ehegattenschaukel ist eine der komplexesten, aber auch effektivsten Strategien im deutschen Steuerrecht, um die AfA-Abschreibung bei vermieteten Immobilien neu zu starten.
Sie ermöglicht es Ehepartnern, eine Immobilie, deren steuerliche Abschreibung nahezu verbraucht ist, wieder voll abschreibbar zu machen, ohne Spekulationssteuer oder Schenkungssteuer zahlen zu müssen.
Diese Methode ist für langfristige Immobilieninvestoren unverzichtbar, um die Steuerersparnis bei Altbeständen signifikant zu erhöhen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie die Ehegattenschaukel im Detail funktioniert und welche rechtlichen Voraussetzungen für den AfA-Neustart erfüllt sein müssen.
Das Prinzip der Ehegattenschaukel: Sinn und Zweck
Das Kernproblem bei langjährigem Immobilienbesitz ist die verbrauchte AfA (Absetzung für Abnutzung). Da die AfA über die Restnutzungsdauer des Gebäudes (meist 40 oder 50 Jahre) verteilt wird, sinkt der jährliche Steuervorteil mit der Zeit.
Die Ehegattenschaukel umgeht dieses Problem, indem ein Ehepartner dem anderen die Immobilie verkauft oder schenkt. Für den kaufenden oder beschenkten Partner gilt die Immobilie als neu angeschafft.
Der Clou: Der neue Eigentümer kann die AfA auf Basis des aktuellen Verkehrswertes (bzw. des Kaufpreises) neu berechnen und somit von einer deutlich höheren Abschreibung profitieren.
Voraussetzungen für die steuerfreie Übertragung
Damit die Umschichtung nicht zu neuen Steuerbelastungen führt, müssen zwei zentrale Fristen und Freibeträge beachtet werden:
- Vermeidung der Spekulationssteuer (10-Jahres-Frist): Die Immobilie muss sich mindestens 10 Jahre im Besitz des übertragenden Ehepartners befunden haben. Erfolgt der Verkauf oder die Schenkung vor Ablauf dieser Frist, würde die Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn fällig. Die Einhaltung der 10-Jahres-Frist ist daher essenziell für die Steuerfreiheit des Verkaufs.
- Vermeidung der Schenkungssteuer (Freibetrag): Bei der Übertragung von Vermögen zwischen Ehepartnern gilt ein Schenkungssteuerfreibetrag von 500.000 Euro. Ist der Wert der Immobilie niedriger als dieser Freibetrag, fällt keine Schenkungssteuer an. Ist der Wert höher, muss der Überschuss versteuert werden. Daher wird oft ein Mischmodell aus Teilverkauf und Teilschenkung gewählt, um den Freibetrag optimal auszunutzen.
Der Ablauf: Von der Übertragung bis zum AfA-Neustart
Der Prozess der Ehegattenschaukel ist formal aufwendig und muss notariell beurkundet werden:
- Wertermittlung: Der aktuelle Verkehrswert der Immobilie wird bestimmt. Dies ist die neue Bemessungsgrundlage für die AfA.
- Übertragung: Die Immobilie wird per notariellem Kaufvertrag oder Schenkungsvertrag auf den Ehepartner übertragen.
- Kaufpreisaufteilung: Der neue Eigentümer nimmt eine aktuelle Kaufpreisaufteilung in Grundstücks- und Gebäudeanteil vor.
- Neustart der AfA: Der neue Eigentümer kann nun den Gebäudeanteil über die Restnutzungsdauer (meist 50 Jahre) neu abschreiben, basierend auf dem aktuellen, höheren Wert.
Die Notwendigkeit des Verkehrswertgutachtens:
Für die Ehegattenschaukel ist ein Verkehrswertgutachten dringend anzuraten. Es ist die einzige Möglichkeit, den aktuellen Verkehrswert der Immobilie objektiv und transparent zu bestimmen. Dieser Wert dient als Basis für:
- Die Kaufpreisaufteilung zur Ermittlung der neuen AfA-Grundlage.
- Die Einhaltung des Freibetrages bei der Schenkungssteuer.
- Die Glaubhaftmachung des Vorgangs gegenüber dem Finanzamt.
Fazit
Die Ehegattenschaukel ist eine hochkomplexe, aber legale Steuersparstrategie, die den Wert Ihrer Immobilieninvestition durch den AfA-Neustart signifikant steigert. Sie ermöglicht es, die Steuerersparnis bei vermieteten Altbeständen zu maximieren.
Aufgrund der strengen Fristen (insbesondere der 10-Jahres-Frist) und der Notwendigkeit einer korrekten Kaufpreisaufteilung ist die detaillierte Planung und Durchführung durch einen Steuerberater in Zusammenarbeit mit einem Sachverständigen (für das Verkehrswertgutachten) unerlässlich, um die steuerlichen Vorteile rechtssicher zu realisieren.
