Die Ehegattenschaukel: Strategie zum Neustart der AfA und zur Steuerersparnis
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Disclaimer: Dieser Beitrag dient ausschließlich informativen Zwecken und stellt keine Steuerberatung oder Rechtsberatung dar. Bitte konsultieren Sie bei konkreten Fragen und Entscheidungen stets einen qualifizierten Steuerberater oder Rechtsanwalt.
Die Ehegattenschaukel ist eine der komplexesten, aber auch effektivsten Strategien im deutschen Steuerrecht, um die AfA-Abschreibung bei vermieteten Immobilien neu zu starten.
Sie ermöglicht es Ehepartnern, eine Immobilie, deren steuerliche Abschreibung nahezu verbraucht ist, wieder voll abschreibbar zu machen, ohne Spekulationssteuer oder Schenkungssteuer zahlen zu müssen.
Diese Methode ist für langfristige Immobilieninvestoren unverzichtbar, um die Steuerersparnis bei Altbeständen signifikant zu erhöhen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie die Ehegattenschaukel im Detail funktioniert und welche rechtlichen Voraussetzungen für den AfA-Neustart erfüllt sein müssen.
Das Prinzip der Ehegattenschaukel: Sinn und Zweck
Das Kernproblem bei langjährigem Immobilienbesitz ist die verbrauchte AfA (Absetzung für Abnutzung). Da die AfA über die Restnutzungsdauer des Gebäudes (meist 40 oder 50 Jahre) verteilt wird, sinkt der jährliche Steuervorteil mit der Zeit.
Die Ehegattenschaukel umgeht dieses Problem, indem ein Ehepartner dem anderen die Immobilie verkauft oder schenkt. Für den kaufenden oder beschenkten Partner gilt die Immobilie als neu angeschafft.
Der Clou: Der neue Eigentümer kann die AfA auf Basis des aktuellen Verkehrswertes (bzw. des Kaufpreises) neu berechnen und somit von einer deutlich höheren Abschreibung profitieren.
Voraussetzungen für die steuerfreie Übertragung
Damit die Umschichtung nicht zu neuen Steuerbelastungen führt, müssen zwei zentrale Fristen und Freibeträge beachtet werden:
- Vermeidung der Spekulationssteuer (10-Jahres-Frist): Die Immobilie muss sich mindestens 10 Jahre im Besitz des übertragenden Ehepartners befunden haben. Erfolgt der Verkauf oder die Schenkung vor Ablauf dieser Frist, würde die Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn fällig. Die Einhaltung der 10-Jahres-Frist ist daher essenziell für die Steuerfreiheit des Verkaufs.
- Vermeidung der Schenkungssteuer (Freibetrag): Bei der Übertragung von Vermögen zwischen Ehepartnern gilt ein Schenkungssteuerfreibetrag von 500.000 Euro. Ist der Wert der Immobilie niedriger als dieser Freibetrag, fällt keine Schenkungssteuer an. Ist der Wert höher, muss der Überschuss versteuert werden. Daher wird oft ein Mischmodell aus Teilverkauf und Teilschenkung gewählt, um den Freibetrag optimal auszunutzen.
Der Ablauf: Von der Übertragung bis zum AfA-Neustart
Der Prozess der Ehegattenschaukel ist formal aufwendig und muss notariell beurkundet werden:
- Wertermittlung: Der aktuelle Verkehrswert der Immobilie wird bestimmt. Dies ist die neue Bemessungsgrundlage für die AfA.
- Übertragung: Die Immobilie wird per notariellem Kaufvertrag oder Schenkungsvertrag auf den Ehepartner übertragen.
- Kaufpreisaufteilung: Der neue Eigentümer nimmt eine aktuelle Kaufpreisaufteilung in Grundstücks- und Gebäudeanteil vor.
- Neustart der AfA: Der neue Eigentümer kann nun den Gebäudeanteil über die Restnutzungsdauer (meist 50 Jahre) neu abschreiben, basierend auf dem aktuellen, höheren Wert.
Die Notwendigkeit des Verkehrswertgutachtens:
Für die Ehegattenschaukel ist ein Verkehrswertgutachten dringend anzuraten. Es ist die einzige Möglichkeit, den aktuellen Verkehrswert der Immobilie objektiv und transparent zu bestimmen. Dieser Wert dient als Basis für:
- Die Kaufpreisaufteilung zur Ermittlung der neuen AfA-Grundlage.
- Die Einhaltung des Freibetrages bei der Schenkungssteuer.
- Die Glaubhaftmachung des Vorgangs gegenüber dem Finanzamt.
Fazit
Die Ehegattenschaukel ist eine hochkomplexe, aber legale Steuersparstrategie, die den Wert Ihrer Immobilieninvestition durch den AfA-Neustart signifikant steigert. Sie ermöglicht es, die Steuerersparnis bei vermieteten Altbeständen zu maximieren.
Aufgrund der strengen Fristen (insbesondere der 10-Jahres-Frist) und der Notwendigkeit einer korrekten Kaufpreisaufteilung ist die detaillierte Planung und Durchführung durch einen Steuerberater in Zusammenarbeit mit einem Sachverständigen (für das Verkehrswertgutachten) unerlässlich, um die steuerlichen Vorteile rechtssicher zu realisieren.
Über ö.b.u.v Lars Kuntz
Lars Kuntz ist seit über zwei Jahrzehnten als Sachverständiger für Immobiliengutachten tätig und verfügt über ein breites Spektrum an Zertifizierungen und anerkannten Qualifikationen. Seine Laufbahn begann im Familienbetrieb, entwickelte sich aber rasch hin zur spezialisierten Gutachtenerstellung.
Heute gilt Lars Kuntz als ausgewiesener Experte und wird bundesweit von Berufsverbänden, Gerichten, Finanzämtern und Investoren für die Qualität und Verlässlichkeit seiner Gutachten geschätzt. Als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger steht er für fachliche Präzision, rechtssichere Bewertung und strategischen Weitblick.
25+ Jahre Erfahrung
Gutachter für Gerichte, Finanzämter und Privatpersonen
100% Anerkennungsquote
Stimmen zufriedener Investoren
Zufriedene Kunden sprechen für sich. Schauen Sie sich hier in Ruhe die Meinungen unserer Kunden an.
Hohe, fachliche Expertise
"Die hohe fachliche Expertise zusammen mit der sehr angenehmen Zusammenarbeit hat mich überzeugt und wird mich bei zukünftigen Aufgaben/Projekten auf diese Zusammenarbeit zurückgreifen lassen."
Anton Schick
Kunde
Beim Finanzamt durchgegangen
"Ich kann Herrn Kuntz und seine Restnutzungsdauergutachten zu 100 % empfehlen und kann auch versichern, dass diese bei meinem Steuerberater sowie dem Finanzamt München durchgegangen sind."
Florian Zen-Eldin
Kunde
Ich spare jährlich jetzt eine 5-stellige Summe
"Der Ablauf war sehr unkompliziert, ich habe in kürzester Zeit Rückmeldung vom Finanzamt bekommen und spare jetzt eine 5-stellige Summe im Jahr."
Mario Likas
Kunde
Ich möchte mich an dieser Stelle nochmals bei Herrn Kuntz für seine professionelle Arbeit bedanken. Dank seiner Hilfe, und seiner Einschätzung, haben wir uns sehr viel Geld und Ärger erspart. Und an alle anderen potenziellen Immobilienkäufer: Beauftragt unbedingt vor dem Kauf einen seriösen Bausachverständiger und lasst euch nicht blenden. Das ist das aller beste Investment !!!
Armin Mousavi
Kunde
Ich habe persönlich zwei Objekte durch Herrn Kunz bewerten lassen und bin super zufrieden. Es hat sich für uns mehr als gelohnt und die Zusammenarbeit hat richtig Spaß gemacht. Obwohl Herr Kuntz in dieser Zeit kurz krank war, hat er innerhalb kürzester Zeit ein Gutachten für uns erstellt. War bei Rückfragen immer erreichbar und hat
Sofia K.
Kundin
Bereits 2022 erstellte mir Herr Kuntz ein Gutachten. Da ich sehr zufrieden war, meine Bewertung ist bei den Rezensionen nachlesbar, bat ich 2023 erneut um seine Unterstützung und Fachkenntnis. Das von ihm erstellte Verkehrswertgutachten bewegte mich schlußendlich mit gutem Gewissen zum Hauskauf. Alle aufkommenden Fragen konnte ich durch seine umgehende Beantwortung einordnen und Kosten abschätzen. Ich bedanke mich für diese unschätzbare Hilfe erneut ganz herzlich.
Ute Kuhn
Kundin
Hatte nun bereits mehrere Anknüpfungspunkte mit dem Büro von Lars Kuntz. Preis-Leistung, Service und Zuverlässigkeit sind einfach bestechend. Freue mich daher schon jetzt auf das nächste Projekt.
Sebastian Mentel
Kunde
Sehr angenehmer und kompetenter Kontakt. Hohe Responsiveness!
Martin
Kunde
Ich habe die Zusammenarbeit mit Lars Kuntz als sehr kompetent, freundlich und unkompliziert empfunden. Aufkommende Fragen meinerseits wurden immer sehr zeitnah beantwortet und in Summe habe ich mich gut beraten gefühlt.
Nina Bauer
Kundin
Wir haben drei Objekte bewerten lassen und sind äußerst zufrieden. Die Bewertung wurde schnell und professionell durchgeführt. Ein besonderes Dankeschön an Herrn Jeremy Haering für die ausgezeichnete Arbeit! 5 Sterne und eine klare Weiterempfehlung!
Max Paskal
Kunde
Wir können Herr Kuntz absolut weiterempfehlen. Er ist äußerst kompetent auf seinem Fachgebiet und wir fühlten uns aufgrund seiner freundlichen Art direkt gut aufgehoben. Wir würden ihn jederzeit wieder beauftragen.
Michelle Klappauf
Kundin
