Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Die Tücken der 15%-Grenze
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Disclaimer: Dieser Beitrag dient ausschließlich informativen Zwecken und stellt keine Steuerberatung oder Rechtsberatung dar. Bitte konsultieren Sie bei konkreten Fragen und Entscheidungen stets einen qualifizierten Steuerberater oder Rechtsanwalt.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um sie zu vermieten, ist die Freude über den Erwerb oft groß. Doch kurz nach dem Kauf müssen oft Renovierungen und Sanierungen vorgenommen werden. Die steuerliche Behandlung dieser Kosten ist entscheidend für Ihre Steuerersparnis.
Hier lauert jedoch eine wichtige Falle: die sogenannte 15%-Regel für anschaffungsnahe Herstellungskosten. In diesem Artikel erklären wir Ihnen, was diese Regel besagt, wie Sie die 15%-Grenze berechnen und welche Tücken Sie umgehen müssen, um die Kosten optimal von der Steuer abzusetzen.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Aufwendungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf einer Immobilie getätigt werden und deren Nettokosten 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Das Finanzamt geht in diesem Fall davon aus, dass die Renovierungen dazu dienen, das Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, der den ursprünglichen Anschaffungskosten entspricht.
Die Folge: Die gesamten Kosten müssen über die gesamte Restnutzungsdauer abgeschrieben werden und können nicht sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Die Tücken der 15%-Grenze:
Nettokosten: Bei der Berechnung der 15 %-Grenze werden nur die Nettokosten herangezogen.
Dreijahresfrist: Die Frist beginnt mit dem Kauf der Immobilie. Es werden alle Renovierungskosten innerhalb dieser Frist zusammengezählt.
Alles oder nichts: Überschreiten die Kosten die 15 %-Grenze, werden nicht nur die überschreitenden Kosten, sondern der gesamte Betrag als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt.
Beispiel:
- Anschaffungskosten Gebäude: 300.000 €
- 15 %-Grenze: 45.000 €
- Renovierungskosten im ersten Jahr: 40.000 €. Kosten liegen unter der Grenze, können sofort abgesetzt werden.
- Renovierungskosten im ersten Jahr: 50.000 €. Kosten liegen über der Grenze, müssen über die AfA abgeschrieben werden.
So vermeiden Sie die Falle:
- Planen Sie Ihre Ausgaben: Wenn Sie Renovierungen planen, sollten Sie die 15%-Grenze im Hinterkopf behalten. Manchmal ist es besser, eine Renovierung in das vierte Jahr zu verschieben, um die Kosten sofort absetzen zu können.
- Sorgfältige Dokumentation: Halten Sie alle Rechnungen und Belege sorgfältig fest.
- Gutachten: Ein Verkehrswertgutachten kann dazu beitragen, den Wert des Gebäudes und damit die 15%-Grenze realistisch zu bestimmen.
Fazit
Die 15%-Regel ist eine wichtige steuerliche Vorschrift, die Sie bei der Vermietung von Immobilien unbedingt kennen müssen.
Eine sorgfältige Planung der Renovierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren ist entscheidend, um die Kosten optimal als Werbungskosten abzusetzen. Betrachten Sie diese Regel nicht als Hindernis, sondern als Ansporn für eine strategische Planung, die Ihre Steuerersparnis maximiert.
Über ö.b.u.v Lars Kuntz
Lars Kuntz ist seit über zwei Jahrzehnten als Sachverständiger für Immobiliengutachten tätig und verfügt über ein breites Spektrum an Zertifizierungen und anerkannten Qualifikationen. Seine Laufbahn begann im Familienbetrieb, entwickelte sich aber rasch hin zur spezialisierten Gutachtenerstellung.
Heute gilt Lars Kuntz als ausgewiesener Experte und wird bundesweit von Berufsverbänden, Gerichten, Finanzämtern und Investoren für die Qualität und Verlässlichkeit seiner Gutachten geschätzt. Als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger steht er für fachliche Präzision, rechtssichere Bewertung und strategischen Weitblick.
25+ Jahre Erfahrung
Gutachter für Gerichte, Finanzämter und Privatpersonen
100% Anerkennungsquote
Stimmen zufriedener Investoren
Zufriedene Kunden sprechen für sich. Schauen Sie sich hier in Ruhe die Meinungen unserer Kunden an.
Hohe, fachliche Expertise
"Die hohe fachliche Expertise zusammen mit der sehr angenehmen Zusammenarbeit hat mich überzeugt und wird mich bei zukünftigen Aufgaben/Projekten auf diese Zusammenarbeit zurückgreifen lassen."
Anton Schick
Kunde
Beim Finanzamt durchgegangen
"Ich kann Herrn Kuntz und seine Restnutzungsdauergutachten zu 100 % empfehlen und kann auch versichern, dass diese bei meinem Steuerberater sowie dem Finanzamt München durchgegangen sind."
Florian Zen-Eldin
Kunde
Ich spare jährlich jetzt eine 5-stellige Summe
"Der Ablauf war sehr unkompliziert, ich habe in kürzester Zeit Rückmeldung vom Finanzamt bekommen und spare jetzt eine 5-stellige Summe im Jahr."
Mario Likas
Kunde
Ich möchte mich an dieser Stelle nochmals bei Herrn Kuntz für seine professionelle Arbeit bedanken. Dank seiner Hilfe, und seiner Einschätzung, haben wir uns sehr viel Geld und Ärger erspart. Und an alle anderen potenziellen Immobilienkäufer: Beauftragt unbedingt vor dem Kauf einen seriösen Bausachverständiger und lasst euch nicht blenden. Das ist das aller beste Investment !!!
Armin Mousavi
Kunde
Ich habe persönlich zwei Objekte durch Herrn Kunz bewerten lassen und bin super zufrieden. Es hat sich für uns mehr als gelohnt und die Zusammenarbeit hat richtig Spaß gemacht. Obwohl Herr Kuntz in dieser Zeit kurz krank war, hat er innerhalb kürzester Zeit ein Gutachten für uns erstellt. War bei Rückfragen immer erreichbar und hat
Sofia K.
Kundin
Bereits 2022 erstellte mir Herr Kuntz ein Gutachten. Da ich sehr zufrieden war, meine Bewertung ist bei den Rezensionen nachlesbar, bat ich 2023 erneut um seine Unterstützung und Fachkenntnis. Das von ihm erstellte Verkehrswertgutachten bewegte mich schlußendlich mit gutem Gewissen zum Hauskauf. Alle aufkommenden Fragen konnte ich durch seine umgehende Beantwortung einordnen und Kosten abschätzen. Ich bedanke mich für diese unschätzbare Hilfe erneut ganz herzlich.
Ute Kuhn
Kundin
Hatte nun bereits mehrere Anknüpfungspunkte mit dem Büro von Lars Kuntz. Preis-Leistung, Service und Zuverlässigkeit sind einfach bestechend. Freue mich daher schon jetzt auf das nächste Projekt.
Sebastian Mentel
Kunde
Sehr angenehmer und kompetenter Kontakt. Hohe Responsiveness!
Martin
Kunde
Ich habe die Zusammenarbeit mit Lars Kuntz als sehr kompetent, freundlich und unkompliziert empfunden. Aufkommende Fragen meinerseits wurden immer sehr zeitnah beantwortet und in Summe habe ich mich gut beraten gefühlt.
Nina Bauer
Kundin
Wir haben drei Objekte bewerten lassen und sind äußerst zufrieden. Die Bewertung wurde schnell und professionell durchgeführt. Ein besonderes Dankeschön an Herrn Jeremy Haering für die ausgezeichnete Arbeit! 5 Sterne und eine klare Weiterempfehlung!
Max Paskal
Kunde
Wir können Herr Kuntz absolut weiterempfehlen. Er ist äußerst kompetent auf seinem Fachgebiet und wir fühlten uns aufgrund seiner freundlichen Art direkt gut aufgehoben. Wir würden ihn jederzeit wieder beauftragen.
Michelle Klappauf
Kundin
