Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Die Tücken der 15%-Grenze
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Disclaimer: Dieser Beitrag dient ausschließlich informativen Zwecken und stellt keine Steuerberatung oder Rechtsberatung dar. Bitte konsultieren Sie bei konkreten Fragen und Entscheidungen stets einen qualifizierten Steuerberater oder Rechtsanwalt.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um sie zu vermieten, ist die Freude über den Erwerb oft groß. Doch kurz nach dem Kauf müssen oft Renovierungen und Sanierungen vorgenommen werden. Die steuerliche Behandlung dieser Kosten ist entscheidend für Ihre Steuerersparnis.
Hier lauert jedoch eine wichtige Falle: die sogenannte 15%-Regel für anschaffungsnahe Herstellungskosten. In diesem Artikel erklären wir Ihnen, was diese Regel besagt, wie Sie die 15%-Grenze berechnen und welche Tücken Sie umgehen müssen, um die Kosten optimal von der Steuer abzusetzen.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Aufwendungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf einer Immobilie getätigt werden und deren Nettokosten 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Das Finanzamt geht in diesem Fall davon aus, dass die Renovierungen dazu dienen, das Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, der den ursprünglichen Anschaffungskosten entspricht.
Die Folge: Die gesamten Kosten müssen über die gesamte Restnutzungsdauer abgeschrieben werden und können nicht sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Die Tücken der 15%-Grenze:
Nettokosten: Bei der Berechnung der 15 %-Grenze werden nur die Nettokosten herangezogen.
Dreijahresfrist: Die Frist beginnt mit dem Kauf der Immobilie. Es werden alle Renovierungskosten innerhalb dieser Frist zusammengezählt.
Alles oder nichts: Überschreiten die Kosten die 15 %-Grenze, werden nicht nur die überschreitenden Kosten, sondern der gesamte Betrag als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt.
Beispiel:
- Anschaffungskosten Gebäude: 300.000 €
- 15 %-Grenze: 45.000 €
- Renovierungskosten im ersten Jahr: 40.000 €. Kosten liegen unter der Grenze, können sofort abgesetzt werden.
- Renovierungskosten im ersten Jahr: 50.000 €. Kosten liegen über der Grenze, müssen über die AfA abgeschrieben werden.
So vermeiden Sie die Falle:
- Planen Sie Ihre Ausgaben: Wenn Sie Renovierungen planen, sollten Sie die 15%-Grenze im Hinterkopf behalten. Manchmal ist es besser, eine Renovierung in das vierte Jahr zu verschieben, um die Kosten sofort absetzen zu können.
- Sorgfältige Dokumentation: Halten Sie alle Rechnungen und Belege sorgfältig fest.
- Gutachten: Ein Verkehrswertgutachten kann dazu beitragen, den Wert des Gebäudes und damit die 15%-Grenze realistisch zu bestimmen.
Fazit
Die 15%-Regel ist eine wichtige steuerliche Vorschrift, die Sie bei der Vermietung von Immobilien unbedingt kennen müssen.
Eine sorgfältige Planung der Renovierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren ist entscheidend, um die Kosten optimal als Werbungskosten abzusetzen. Betrachten Sie diese Regel nicht als Hindernis, sondern als Ansporn für eine strategische Planung, die Ihre Steuerersparnis maximiert.
