Die Ehegattenschaukel: Steuern sparen durch Umschichtung im Immobilienbesitz
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Disclaimer: Dieser Beitrag dient ausschließlich informativen Zwecken und stellt keine Steuerberatung oder Rechtsberatung dar. Bitte konsultieren Sie bei konkreten Fragen und Entscheidungen stets einen qualifizierten Steuerberater oder Rechtsanwalt.
Die Ehegattenschaukel ist eine raffinierte und legale Steuersparstrategie, die es Ehepartnern ermöglicht, die steuerliche AfA-Abschreibung bei vermieteten Immobilien neu zu starten und so die Steuerlast erheblich zu senken. Dieses Modell nutzt die Freibeträge bei der Schenkungssteuer und die Möglichkeit, eine Immobilie innerhalb der Familie zu übertragen, ohne dass Spekulationssteuer anfällt.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wie die Ehegattenschaukel funktioniert, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen und wie Sie mit dieser Methode die steuerlichen Vorteile Ihrer Immobilieninvestition maximieren können.
Was ist die Ehegattenschaukel?
Bei der Ehegattenschaukel wird eine Immobilie von einem Ehepartner an den anderen verkauft oder verschenkt. Nach einer bestimmten Zeit wird der Verkauf oder die Schenkung rückgängig gemacht, oder die Immobilie wird an den ursprünglichen Eigentümer zurückgegeben. Der entscheidende Punkt dabei ist, dass der neue Eigentümer die Immobilie erneut als frisch angeschafften Besitz abschreiben kann, was die steuerliche Grundlage für die AfA-Abschreibung neu startet.
Die Vorteile der Ehegattenschaukel:
- Neustart der AfA: Eine Immobilie, die bereits über viele Jahre abgeschrieben wurde, hat nur noch eine geringe Rest-AfA. Durch die Übertragung auf den Ehepartner kann der neue Eigentümer die gesamte Immobilie auf Basis des aktuellen Marktwertes neu abschreiben.
- Ausnutzung von Freibeträgen: Bei der Schenkung zwischen Ehepartnern gilt ein Schenkungssteuerfreibetrag von 500.000 Euro. Dies ermöglicht eine Übertragung des Eigentums, ohne dass Schenkungssteuer anfällt.
- Vermeidung der Spekulationssteuer: Damit die Spekulationssteuer nicht anfällt, muss die Übertragung nach Ablauf der 10-Jahres-Frist erfolgen.
So funktioniert die Ehegattenschaukel Schritt für Schritt:
Übertragung der Immobilie: Ein Ehepartner verkauft oder schenkt dem anderen die Immobilie. Dieser Vorgang muss notariell beurkundet werden.
Grundbucheintrag: Das Eigentum wird im Grundbuch auf den Namen des neuen Partners übertragen.
Neue AfA-Basis: Der neue Eigentümer kann die Immobilie nun auf Basis des aktuellen Verkehrswertes und der neuen Kaufpreisaufteilung abschreiben.
Rückübertragung: Nach einer gewissen Zeit (oft nach 10 Jahren, um die Spekulationssteuer erneut zu umgehen) wird die Immobilie an den ursprünglichen Eigentümer zurückgegeben.
Wichtige Voraussetzungen und Risiken:
- 10-Jahres-Frist: Die Immobilie muss sich seit mindestens 10 Jahren im Besitz des Ehepartners befinden, um die Spekulationssteuer zu vermeiden.
- Glaubhaftigkeit: Das Finanzamt prüft diese Vorgänge genau. Die Übertragung muss wirtschaftlich begründbar und glaubhaft sein. Ein reiner Steuerspar-Mechanismus kann angefochten werden.
- Gutachten: Ein Verkehrswertgutachten ist unerlässlich, um den tatsächlichen Wert der Immobilie für die Übertragung zu belegen und eine korrekte Kaufpreisaufteilung zu ermöglichen.
Fazit
Die Ehegattenschaukel ist ein leistungsstarkes Instrument zur Steueroptimierung bei Immobilien. Sie ermöglicht es, die AfA-Abschreibung neu zu starten und so die Steuerlast bei vermieteten Objekten erheblich zu senken.
Da der Vorgang jedoch komplex ist und rechtliche sowie steuerliche Fallstricke birgt, ist die Beratung durch einen Steuerberater oder die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens unerlässlich, um sicherzustellen, dass die Strategie korrekt und rechtssicher umgesetzt wird.
