Degressive AfA Immobilie: Wie Sie jetzt mehr Steuern sparen
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Die degressive AfA ist zurück! Als Konjunkturmaßnahme wurde diese spezielle Form der Abschreibung für bestimmte Gebäude wieder eingeführt. Während die lineare AfA über die gesamte Nutzungsdauer gleichbleibende Beträge abschreibt, ermöglicht die degressive AfA in den ersten Jahren deutlich höhere Abschreibungen.
Dies ist ein attraktiver Steuervorteil für Investoren, die in den Bau neuer Mietwohnungen investieren. In diesem Artikel erfahren Sie, wie die degressive AfA funktioniert, welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen und wie Sie diesen Steuervorteil optimal für Ihre Immobilieninvestition nutzen.
Was ist die degressive AfA?
Die degressive AfA (Absetzung für Abnutzung) ist eine steuerliche Abschreibungsmethode, bei der die Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren höher sind und im Laufe der Zeit abnehmen. Im Gegensatz dazu verteilt die lineare AfA die Kosten gleichmäßig über die gesamte Restnutzungsdauer.
Der Gesetzgeber hat die degressive AfA wieder eingeführt, um den Wohnungsbau als Anreiz für die Baukonjunktur zu fördern. Sie gilt für den Neubau von Wohngebäuden, die nach einem bestimmten Stichtag fertiggestellt und vermietet werden.
So funktioniert die degressive AfA
Der Abschreibungssatz bei der degressiven AfA liegt oft über dem der linearen Methode. Bei einem Satz von beispielsweise 5 % des jeweiligen Restbuchwertes ergibt sich folgende Berechnung:
Jahr 1: Sie kaufen eine Immobilie für 400.000 € (ohne Grundstück). Die degressive AfA im ersten Jahr beträgt 5 % von 400.000 €, also 20.000 €.
Jahr 2: Der Restbuchwert sinkt auf 380.000 €. Die degressive AfA beträgt 5 % von 380.000 €, also 19.000 €.
Jahr 3: Der Restbuchwert sinkt auf 361.000 €. Die degressive AfA beträgt 5 % von 361.000 €, also 18.050 €.
Sie können jederzeit von der degressiven zur linearen AfA wechseln, sobald der lineare Abschreibungsbetrag den degressiven übersteigt.
Vorteile und Voraussetzungen
Der größte Vorteil der degressiven AfA sind die hohen Steuervorteile in den ersten Jahren. Dies ist besonders attraktiv für Investoren, die ihre Mieteinnahmen schnell mindern und so ihre Liquidität verbessern möchten.
Die Voraussetzungen, um die degressive AfA zu nutzen, sind oft an bestimmte Bedingungen geknüpft:
- Neubau: Das Gebäude muss neu errichtet worden sein. Der Kauf von Bestandsimmobilien fällt in der Regel nicht unter diese Regelung.
- Fertigstellung: Das Gebäude muss innerhalb eines bestimmten Zeitraums (oft zwischen 2023 und 2029) fertiggestellt worden sein.
- Wohnzwecke: Das Gebäude muss zu Wohnzwecken vermietet werden.
- Anschaffungskosten: In der Regel gibt es eine Obergrenze für die Anschaffungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche, die nicht überschritten werden darf.
Fazit
Die degressive AfA ist ein mächtiges Instrument für Immobilieninvestoren, die in den Neubau von Mietwohnungen investieren. Sie bietet in den ersten Jahren deutlich höhere Steuervorteile als die reguläre lineare AfA und kann die Rendite Ihrer Investition signifikant steigern.
Da die Voraussetzungen oft an bestimmte Fristen und Bedingungen gebunden sind, ist es ratsam, sich vorab bei einem Steuerberater zu informieren, um sicherzustellen, dass Sie alle Anforderungen erfüllen und diesen Steuervorteil optimal nutzen können.
