Beleihungswert vs. Verkehrswert: Die Basis für Ihre Finanzierung
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder ein Bauvorhaben finanzieren möchten, werden Sie von Ihrer Bank mit den Begriffen Verkehrswert und Beleihungswert konfrontiert. Obwohl beide den Wert einer Immobilie beschreiben, haben sie eine unterschiedliche Bedeutung und werden nach verschiedenen Kriterien ermittelt.
Das Verständnis dieser beiden Werte ist entscheidend für Ihre Finanzierungskonditionen und die Höhe Ihres Kredits.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen den genauen Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert, wie sie ermittelt werden und warum ein Verkehrswertgutachten die Basis für beide ist.
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) ist der realistischste Preis, der in einem fairen, offenen Markt zu erzielen wäre. Er wird von einem Gutachter nach den gesetzlichen Vorgaben der ImmoWertV ermittelt und ist frei von Spekulationen und persönlichen Einflüssen.
Er berücksichtigt den tatsächlichen Zustand der Immobilie, die Lage und die Marktlage zum Zeitpunkt der Bewertung.
Was ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank einer Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen beimisst. Er ist gesetzlich im Pfandbriefgesetz geregelt und wird nach dem sogenannten „Vorsichtsprinzip“ ermittelt.
Das bedeutet, der Beleihungswert ist in der Regel immer niedriger als der Verkehrswert.
Warum ist der Beleihungswert niedriger?
Die Banken wollen sich gegen mögliche Risiken absichern, wie beispielsweise eine ungünstige Marktentwicklung oder eine Zwangsversteigerung.
Der Beleihungswert wird so berechnet, dass er den Wert widerspiegelt, der auch in einer Krise langfristig stabil bleiben würde. Er schließt kurzfristige Preisschwankungen und Spekulationen aus.
Der Zusammenhang: Wie beide Werte ermittelt werden
Obwohl Beleihungswert und Verkehrswert unterschiedlich sind, bildet der Verkehrswert die Grundlage für die Berechnung des Beleihungswertes. Ein Gutachter ermittelt zunächst den Verkehrswert der Immobilie. Anschließend berechnet die Bank den Beleihungswert, indem sie vom Verkehrswert einen Sicherheitsabschlag vornimmt (oft 10 bis 20 %).
Beispiel:
- Verkehrswert der Immobilie (ermittelt durch ein Gutachten): 500.000 €
- Sicherheitsabschlag der Bank (20 %): 100.000 €
- Beleihungswert: 400.000 €
Auf Basis des Beleihungswertes vergibt die Bank das Darlehen. In der Regel können Sie bis zu 80 % des Beleihungswertes als Darlehen erhalten.
Fazit
Verkehrswert und Beleihungswert sind zwei zentrale Werte in der Immobilienfinanzierung. Während der Verkehrswert den realistischen Marktwert darstellt, ist der Beleihungswert der konservativere Wert, den die Bank als Sicherheit ansetzt. Die Kenntnis beider Werte ist entscheidend für Ihre Verhandlungen mit der Bank.
Ein professionelles Verkehrswertgutachten ist die verlässlichste Grundlage, um beide Werte zu bestimmen und die besten Konditionen für Ihre Finanzierung zu erzielen.
Über ö.b.u.v Lars Kuntz
Lars Kuntz ist seit über zwei Jahrzehnten als Sachverständiger für Immobiliengutachten tätig und verfügt über ein breites Spektrum an Zertifizierungen und anerkannten Qualifikationen. Seine Laufbahn begann im Familienbetrieb, entwickelte sich aber rasch hin zur spezialisierten Gutachtenerstellung.
Heute gilt Lars Kuntz als ausgewiesener Experte und wird bundesweit von Berufsverbänden, Gerichten, Finanzämtern und Investoren für die Qualität und Verlässlichkeit seiner Gutachten geschätzt. Als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger steht er für fachliche Präzision, rechtssichere Bewertung und strategischen Weitblick.
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Gutachter für Gerichte, Finanzämter und Privatpersonen
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Ich möchte mich an dieser Stelle nochmals bei Herrn Kuntz für seine professionelle Arbeit bedanken. Dank seiner Hilfe, und seiner Einschätzung, haben wir uns sehr viel Geld und Ärger erspart. Und an alle anderen potenziellen Immobilienkäufer: Beauftragt unbedingt vor dem Kauf einen seriösen Bausachverständiger und lasst euch nicht blenden. Das ist das aller beste Investment !!!
Armin Mousavi
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Kundin
Bereits 2022 erstellte mir Herr Kuntz ein Gutachten. Da ich sehr zufrieden war, meine Bewertung ist bei den Rezensionen nachlesbar, bat ich 2023 erneut um seine Unterstützung und Fachkenntnis. Das von ihm erstellte Verkehrswertgutachten bewegte mich schlußendlich mit gutem Gewissen zum Hauskauf. Alle aufkommenden Fragen konnte ich durch seine umgehende Beantwortung einordnen und Kosten abschätzen. Ich bedanke mich für diese unschätzbare Hilfe erneut ganz herzlich.
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Kundin
Hatte nun bereits mehrere Anknüpfungspunkte mit dem Büro von Lars Kuntz. Preis-Leistung, Service und Zuverlässigkeit sind einfach bestechend. Freue mich daher schon jetzt auf das nächste Projekt.
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