Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Was Sie wann abschreiben dürfen
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Sie haben gerade eine Immobilie gekauft und planen, diese zu vermieten. Klar ist, dass Sie das Gebäude über die AfA-Abschreibung steuerlich geltend machen können. Doch was ist mit den Kosten für die Renovierung oder Modernisierung, die Sie direkt nach dem Kauf durchführen? Hier kommt der steuerrechtlich wichtige Begriff der anschaffungsnahen Herstellungskosten ins Spiel.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen, was darunterfällt, wie sie sich von normalen Erhaltungsaufwendungen unterscheiden und wie Sie diese Kosten korrekt abschreiben, um Ihre Steuerlast optimal zu senken.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Aufwendungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf einer Immobilie anfallen, um diese in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Das Finanzamt betrachtet diese Kosten nicht als sofort abzugsfähige Werbungskosten, sondern als Teil der Anschaffungskosten. Sie werden zusammen mit dem Kaufpreis des Gebäudes über dessen Restnutzungsdauer abgeschrieben.
Die relevante Grenze liegt bei 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten für das Gebäude (ohne Grundstücksanteil). Wenn die Renovierungskosten in den ersten drei Jahren diese 15 %-Grenze überschreiten, werden sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten klassifiziert.
Beispielrechnung:
- Anschaffungskosten für das Gebäude: 300.000 €
- 15 %-Grenze: 300.000 € * 15 % = 45.000 €
- Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren: 50.000 €
Da 50.000 € über 45.000 € liegen, gelten die gesamten 50.000 € als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Diese werden nicht sofort, sondern ebenfalls über 50 Jahre mit 2 % pro Jahr abgeschrieben.
Abgrenzung zu Erhaltungsaufwendungen
Der steuerliche Unterschied zwischen anschaffungsnahen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen ist enorm:
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Diese dienen der Wiederherstellung eines funktionsfähigen, betriebsbereiten Zustands. Sie werden über die gesamte Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben.
- Erhaltungsaufwendungen (Modernisierung/Renovierung): Diese dienen der Behebung von Mängeln oder der Verbesserung des Zustands. Werden diese Kosten nach dem Dreijahreszeitraum getätigt oder liegen unter der 15 %-Grenze, können Sie sie in der Regel sofort als Werbungskosten geltend machen.
Tipp: Gerade bei älteren Immobilien ist es wichtig, die Ausgaben in den ersten drei Jahren genau im Blick zu behalten. Wenn Sie knapp unter der 15 %-Grenze bleiben, können Sie die Kosten sofort absetzen und damit in den ersten Jahren einen höheren Steuervorteil erzielen. Eine genaue Planung ist hier der Schlüssel.
Können Sie die 15 %-Grenze umgehen?
Das ist schwierig. Das Finanzamt ist hier sehr streng und fasst alle Ausgaben für Renovierungen, Sanierungen und Modernisierungen, die dem gleichen Ziel dienen, zusammen.
Wichtig ist, dass die Kosten objektiv zusammengehören. Wenn Sie also das Dach sanieren und die Heizungsanlage erneuern, werden diese Kosten in der Regel addiert.
Ein Verkehrswertgutachten kann hier helfen, da es den Wert des Gebäudes vor und nach der Modernisierung belegen kann. So können Sie im Zweifel eine höhere AfA durchsetzen.
Fazit
Die Regelung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten ist für Vermieter von großer Bedeutung. Wenn Sie die 15 %-Grenze nicht überschreiten, können Sie erhebliche Summen direkt von der Steuer absetzen und so die Anfangsjahre der Vermietung steuerlich optimieren. Werden die Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten eingestuft, werden sie zu den Anschaffungskosten des Gebäudes addiert und über die gesamte Restnutzungsdauer abgeschrieben.
Eine genaue Kalkulation und gegebenenfalls die Beratung durch einen Steuerberater sind unerlässlich, um diesen Hebel richtig zu nutzen und steuerliche Nachteile zu vermeiden.
