Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Was Sie wann abschreiben dürfen
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Sie haben gerade eine Immobilie gekauft und planen, diese zu vermieten. Klar ist, dass Sie das Gebäude über die AfA-Abschreibung steuerlich geltend machen können. Doch was ist mit den Kosten für die Renovierung oder Modernisierung, die Sie direkt nach dem Kauf durchführen? Hier kommt der steuerrechtlich wichtige Begriff der anschaffungsnahen Herstellungskosten ins Spiel.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen, was darunterfällt, wie sie sich von normalen Erhaltungsaufwendungen unterscheiden und wie Sie diese Kosten korrekt abschreiben, um Ihre Steuerlast optimal zu senken.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Aufwendungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf einer Immobilie anfallen, um diese in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Das Finanzamt betrachtet diese Kosten nicht als sofort abzugsfähige Werbungskosten, sondern als Teil der Anschaffungskosten. Sie werden zusammen mit dem Kaufpreis des Gebäudes über dessen Restnutzungsdauer abgeschrieben.
Die relevante Grenze liegt bei 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten für das Gebäude (ohne Grundstücksanteil). Wenn die Renovierungskosten in den ersten drei Jahren diese 15 %-Grenze überschreiten, werden sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten klassifiziert.
Beispielrechnung:
- Anschaffungskosten für das Gebäude: 300.000 €
- 15 %-Grenze: 300.000 € * 15 % = 45.000 €
- Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren: 50.000 €
Da 50.000 € über 45.000 € liegen, gelten die gesamten 50.000 € als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Diese werden nicht sofort, sondern ebenfalls über 50 Jahre mit 2 % pro Jahr abgeschrieben.
Abgrenzung zu Erhaltungsaufwendungen
Der steuerliche Unterschied zwischen anschaffungsnahen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen ist enorm:
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Diese dienen der Wiederherstellung eines funktionsfähigen, betriebsbereiten Zustands. Sie werden über die gesamte Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben.
- Erhaltungsaufwendungen (Modernisierung/Renovierung): Diese dienen der Behebung von Mängeln oder der Verbesserung des Zustands. Werden diese Kosten nach dem Dreijahreszeitraum getätigt oder liegen unter der 15 %-Grenze, können Sie sie in der Regel sofort als Werbungskosten geltend machen.
Tipp: Gerade bei älteren Immobilien ist es wichtig, die Ausgaben in den ersten drei Jahren genau im Blick zu behalten. Wenn Sie knapp unter der 15 %-Grenze bleiben, können Sie die Kosten sofort absetzen und damit in den ersten Jahren einen höheren Steuervorteil erzielen. Eine genaue Planung ist hier der Schlüssel.
Können Sie die 15 %-Grenze umgehen?
Das ist schwierig. Das Finanzamt ist hier sehr streng und fasst alle Ausgaben für Renovierungen, Sanierungen und Modernisierungen, die dem gleichen Ziel dienen, zusammen.
Wichtig ist, dass die Kosten objektiv zusammengehören. Wenn Sie also das Dach sanieren und die Heizungsanlage erneuern, werden diese Kosten in der Regel addiert.
Ein Verkehrswertgutachten kann hier helfen, da es den Wert des Gebäudes vor und nach der Modernisierung belegen kann. So können Sie im Zweifel eine höhere AfA durchsetzen.
Fazit
Die Regelung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten ist für Vermieter von großer Bedeutung. Wenn Sie die 15 %-Grenze nicht überschreiten, können Sie erhebliche Summen direkt von der Steuer absetzen und so die Anfangsjahre der Vermietung steuerlich optimieren. Werden die Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten eingestuft, werden sie zu den Anschaffungskosten des Gebäudes addiert und über die gesamte Restnutzungsdauer abgeschrieben.
Eine genaue Kalkulation und gegebenenfalls die Beratung durch einen Steuerberater sind unerlässlich, um diesen Hebel richtig zu nutzen und steuerliche Nachteile zu vermeiden.
Über ö.b.u.v Lars Kuntz
Lars Kuntz ist seit über zwei Jahrzehnten als Sachverständiger für Immobiliengutachten tätig und verfügt über ein breites Spektrum an Zertifizierungen und anerkannten Qualifikationen. Seine Laufbahn begann im Familienbetrieb, entwickelte sich aber rasch hin zur spezialisierten Gutachtenerstellung.
Heute gilt Lars Kuntz als ausgewiesener Experte und wird bundesweit von Berufsverbänden, Gerichten, Finanzämtern und Investoren für die Qualität und Verlässlichkeit seiner Gutachten geschätzt. Als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger steht er für fachliche Präzision, rechtssichere Bewertung und strategischen Weitblick.
25+ Jahre Erfahrung
Gutachter für Gerichte, Finanzämter und Privatpersonen
100% Anerkennungsquote
Stimmen zufriedener Investoren
Zufriedene Kunden sprechen für sich. Schauen Sie sich hier in Ruhe die Meinungen unserer Kunden an.
Hohe, fachliche Expertise
"Die hohe fachliche Expertise zusammen mit der sehr angenehmen Zusammenarbeit hat mich überzeugt und wird mich bei zukünftigen Aufgaben/Projekten auf diese Zusammenarbeit zurückgreifen lassen."
Anton Schick
Kunde
Beim Finanzamt durchgegangen
"Ich kann Herrn Kuntz und seine Restnutzungsdauergutachten zu 100 % empfehlen und kann auch versichern, dass diese bei meinem Steuerberater sowie dem Finanzamt München durchgegangen sind."
Florian Zen-Eldin
Kunde
Ich spare jährlich jetzt eine 5-stellige Summe
"Der Ablauf war sehr unkompliziert, ich habe in kürzester Zeit Rückmeldung vom Finanzamt bekommen und spare jetzt eine 5-stellige Summe im Jahr."
Mario Likas
Kunde
Ich möchte mich an dieser Stelle nochmals bei Herrn Kuntz für seine professionelle Arbeit bedanken. Dank seiner Hilfe, und seiner Einschätzung, haben wir uns sehr viel Geld und Ärger erspart. Und an alle anderen potenziellen Immobilienkäufer: Beauftragt unbedingt vor dem Kauf einen seriösen Bausachverständiger und lasst euch nicht blenden. Das ist das aller beste Investment !!!
Armin Mousavi
Kunde
Ich habe persönlich zwei Objekte durch Herrn Kunz bewerten lassen und bin super zufrieden. Es hat sich für uns mehr als gelohnt und die Zusammenarbeit hat richtig Spaß gemacht. Obwohl Herr Kuntz in dieser Zeit kurz krank war, hat er innerhalb kürzester Zeit ein Gutachten für uns erstellt. War bei Rückfragen immer erreichbar und hat
Sofia K.
Kundin
Bereits 2022 erstellte mir Herr Kuntz ein Gutachten. Da ich sehr zufrieden war, meine Bewertung ist bei den Rezensionen nachlesbar, bat ich 2023 erneut um seine Unterstützung und Fachkenntnis. Das von ihm erstellte Verkehrswertgutachten bewegte mich schlußendlich mit gutem Gewissen zum Hauskauf. Alle aufkommenden Fragen konnte ich durch seine umgehende Beantwortung einordnen und Kosten abschätzen. Ich bedanke mich für diese unschätzbare Hilfe erneut ganz herzlich.
Ute Kuhn
Kundin
Hatte nun bereits mehrere Anknüpfungspunkte mit dem Büro von Lars Kuntz. Preis-Leistung, Service und Zuverlässigkeit sind einfach bestechend. Freue mich daher schon jetzt auf das nächste Projekt.
Sebastian Mentel
Kunde
Sehr angenehmer und kompetenter Kontakt. Hohe Responsiveness!
Martin
Kunde
Ich habe die Zusammenarbeit mit Lars Kuntz als sehr kompetent, freundlich und unkompliziert empfunden. Aufkommende Fragen meinerseits wurden immer sehr zeitnah beantwortet und in Summe habe ich mich gut beraten gefühlt.
Nina Bauer
Kundin
Wir haben drei Objekte bewerten lassen und sind äußerst zufrieden. Die Bewertung wurde schnell und professionell durchgeführt. Ein besonderes Dankeschön an Herrn Jeremy Haering für die ausgezeichnete Arbeit! 5 Sterne und eine klare Weiterempfehlung!
Max Paskal
Kunde
Wir können Herr Kuntz absolut weiterempfehlen. Er ist äußerst kompetent auf seinem Fachgebiet und wir fühlten uns aufgrund seiner freundlichen Art direkt gut aufgehoben. Wir würden ihn jederzeit wieder beauftragen.
Michelle Klappauf
Kundin
