AfA nach Kauf: Neu im Besitz: AfA-Abschreibung nach dem Immobilienkauf
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Herzlichen Glückwunsch zum Immobilienkauf! Wenn Sie Ihr neues Eigentum nun vermieten, haben Sie die Möglichkeit, die Anschaffungskosten steuerlich geltend zu machen.
Das Zauberwort hierbei lautet AfA-Abschreibung. Doch wann genau können Sie mit der Abschreibung beginnen und welche Regeln gelten unmittelbar nach dem Kauf?
In diesem Artikel erklären wir Ihnen, was Sie bei der AfA nach Kauf beachten müssen, welche Kosten als Grundlage dienen und wie Sie die Kaufpreisaufteilung korrekt vornehmen, um die steuerlichen Vorteile von Anfang an optimal zu nutzen.
Der Startpunkt der AfA
Die AfA beginnt, sobald die Immobilie als vermietet gilt.
Dies ist in der Regel der Fall, sobald Sie das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie erworben haben. Meist fällt dies mit der Übergabe der Immobilie und dem Übergang von Nutzen und Lasten zusammen. Sie können die AfA also ab diesem Zeitpunkt anteilig für das laufende Jahr geltend machen.
Grundlage der AfA: Die Anschaffungskosten
Die AfA wird auf die Anschaffungskosten des Gebäudes berechnet. Dazu gehören nicht nur der Kaufpreis, sondern auch:
- Kaufpreis für das Gebäude: Der Wert des Hauses oder der Wohnung, der im Rahmen der Kaufpreisaufteilung ermittelt wurde.
- Nebenkosten: Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision werden anteilig auf das Gebäude und das Grundstück verteilt und in die Berechnung einbezogen.
Beispiel:
- Kaufpreis Immobilie: 400.000 €
- Nebenkosten (z. B. 10 %): 40.000 €
- Gesamte Anschaffungskosten: 440.000 €
- Kaufpreisaufteilung (z. B. 75 % Gebäude, 25 % Grundstück):
- Gebäudeanteil: 330.000 €
- Grundstücksanteil: 110.000 €
- Jährliche AfA (2 % auf Gebäudeanteil): 6.600 €
Die entscheidende Rolle der Kaufpreisaufteilung
Die korrekte Kaufpreisaufteilung ist unmittelbar nach dem Kauf der wichtigste Schritt, um die AfA zu sichern. Das Finanzamt akzeptiert nicht jede selbst vorgenommene Schätzung. Um eine Ablehnung zu vermeiden, sollten Sie:
- Den Kaufvertrag prüfen: Ist hier eine realistische Aufteilung dokumentiert?
- Den amtlichen Rechner nutzen: Das Online-Tool des Finanzamts kann eine erste Orientierung bieten.
- Ein Gutachten erstellen lassen: Dies ist der sicherste Weg. Ein Verkehrswertgutachten liefert eine fundierte, gerichtsfeste Aufteilung, die vom Finanzamt in der Regel anerkannt wird.
Achtung: Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Seien Sie vorsichtig mit Renovierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf. Werden die Nettokosten dafür höher als 15 % des Gebäudekaufpreises, stuft das Finanzamt diese als anschaffungsnahe Herstellungskosten ein. Diese müssen dann über die gesamte Restnutzungsdauer abgeschrieben werden und können nicht sofort geltend gemacht werden. Planen Sie Ihre Ausgaben also sorgfältig.
Fazit
Die AfA nach dem Kauf ist ein mächtiger Steuervorteil, der Ihre Mieteinnahmen von Anfang an mindert. Eine sorgfältige Kaufpreisaufteilung und die korrekte Berücksichtigung der Nebenkosten sind dabei der Schlüssel zum Erfolg.
Um von Anfang an auf der sicheren Seite zu stehen und die maximalen Steuervorteile zu erzielen, sollten Sie in Betracht ziehen, die Aufteilung von einem Experten durch ein Verkehrswertgutachten vornehmen zu lassen.
