AfA Grundstücksanteil: Der Grund und Boden, den Sie nicht abschreiben dürfen!
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Die AfA-Abschreibung ist ein unverzichtbarer Steuervorteil für jeden Vermieter. Sie ermöglicht es, die Kosten für ein Gebäude steuerlich geltend zu machen. Doch es gibt einen zentralen Teil einer Immobilie, der von der AfA ausgeschlossen ist: der Grundstücksanteil. Das Finanzamt betrachtet den Grund und Boden als nicht abnutzbar und somit nicht abschreibbar.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen, warum das so ist, wie Sie den Grundstücksanteil vom Gebäudewert trennen und warum eine korrekte Kaufpreisaufteilung entscheidend ist, um die AfA zu maximieren.
Warum darf der Grundstücksanteil nicht abgeschrieben werden?
Das Prinzip der AfA basiert auf der Annahme, dass das Gebäude im Laufe der Zeit durch Nutzung und Alterung an Wert verliert. Im Gegensatz dazu gilt das Grundstück als unverwüstlich und verliert nicht an Wert. Es kann sogar an Wert gewinnen. Daher darf der Wert des Grundstücks nicht von der Steuer abgesetzt werden.
Die korrekte Trennung von Grundstück und Gebäude
Da nur der Wert des Gebäudes abgeschrieben werden darf, ist es entscheidend, den Gesamtkaufpreis korrekt auf den Grundstücksanteil und den Gebäudeanteil aufzuteilen. Eine falsche oder unrealistische Kaufpreisaufteilung kann dazu führen, dass das Finanzamt die Abschreibung ablehnt und Sie Steuern nachzahlen müssen.
Wege zur korrekten Aufteilung:
- Kaufvertrag: Wenn der Kaufvertrag eine detaillierte und realistische Aufteilung enthält, wird diese oft vom Finanzamt anerkannt.
- Amtlicher Rechner: Der Online-Rechner des Bundesfinanzministeriums hilft, eine erste, pauschale Schätzung vorzunehmen.
- Verkehrswertgutachten: Dies ist die sicherste Methode. Ein Gutachter ermittelt den Verkehrswert des Grundstücks (Bodenwert) und des Gebäudes getrennt voneinander.
Der Einfluss der Kaufpreisaufteilung auf die AfA
Die Aufteilung des Kaufpreises hat direkte Auswirkungen auf Ihre jährliche Abschreibung (AfA). Je geringer der Wert des Grundstücksanteils und je höher der Wert des Gebäudes ist, desto höher ist Ihre Abschreibungsbasis und somit Ihre jährliche AfA.
Beispiel:
- Kaufpreis: 500.000 €
- Szenario 1: Grundstücksanteil 200.000 €, Gebäudeanteil 300.000 €. Jährliche AfA (bei 2 %): 6.000 €.
- Szenario 2: Grundstücksanteil 100.000 €, Gebäudeanteil 400.000 €. Jährliche AfA (bei 2 %): 8.000 €.
Ein professionelles Gutachten kann hier den Unterschied machen, da es den tatsächlichen Wert des Gebäudes (z. B. durch Sanierungen oder Mängel) belegen und so eine optimale Kaufpreisaufteilung ermöglichen kann.
Fazit
Der Grundstücksanteil ist ein wichtiger Teil Ihrer Immobilie, aber nicht abschreibbar. Die korrekte Kaufpreisaufteilung ist daher der Schlüssel, um die AfA für das Gebäude optimal zu nutzen. Setzen Sie den Gebäudewert realistisch an, um Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt zu vermeiden.
In Zweifelsfällen oder bei komplexen Immobilien ist die Beauftragung eines Sachverständigen für ein Verkehrswertgutachten die beste Investition in Ihre Steuervorteile.
