Die verkürzte Restnutzungsdauer: Mit Gutachten höhere AfA beim Finanzamt durchsetzen
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Die AfA-Abschreibung ist für Vermieter der wichtigste Hebel zur Steuerersparnis. Ihre Höhe hängt direkt von der Restnutzungsdauer des Gebäudes ab. Eine verkürzte Restnutzungsdauer bedeutet eine höhere jährliche AfA.
Das Finanzamt akzeptiert jedoch nur unter strengen Voraussetzungen, dass die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer ist als die statistisch angenommenen 40 oder 50 Jahre.
Ein Nutzungsdauergutachten ist das einzige Mittel, um die verkürzte Restnutzungsdauer rechtssicher nachzuweisen und die höhere AfA beim Finanzamt erfolgreich durchzusetzen.
Das Prinzip der verkürzten Restnutzungsdauer
Die verkürzte Restnutzungsdauer greift, wenn der tatsächliche bauliche oder wirtschaftliche Zustand der Immobilie eine Nutzung über den statistischen Zeitraum hinaus unwahrscheinlich macht. Dies ist der Fall bei:
- Massivem Sanierungsstau: Hohe Kosten für die Behebung von Mängeln.
- Bauschäden: Feuchtigkeit, Risse oder Schäden am Fundament.
- Wirtschaftlicher Veraltung: Das Gebäude ist aufgrund seiner Bauweise oder Technik kaum noch marktfähig.
Eine verkürzte Restnutzungsdauer von beispielsweise 25 Jahren statt 50 Jahren würde die jährliche AfA verdoppeln.
Wie das Finanzamt den Nachweis verlangt
Das Finanzamt akzeptiert keine pauschale Behauptung. Es verlangt einen qualifizierten Nachweis, der die Abweichung vom statistischen Mittelwert der Restnutzungsdauer detailliert begründet. Die Nachweisanforderung ist hoch:
- Detaillierte Mängeldokumentation: Es muss eine umfassende Dokumentation aller Mängel, Schäden und des Instandhaltungsrückstaus vorliegen.
- Kostenkalkulation: Die Kosten für die notwendige Wiederherstellung müssen realistisch kalkuliert werden.
- Wirtschaftliche Begründung: Der Gutachter muss nachweisen, dass die verkürzte Restnutzungsdauer wirtschaftlich begründet ist.
Ein Nutzungsdauergutachten erfüllt exakt diese Anforderungen.
Das Gutachten als Beweismittel
Das Nutzungsdauergutachten wird von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt, der den Zustand der Bausubstanz präzise bewertet. Er legt die verkürzte Restnutzungsdauer fundiert dar und liefert dem Finanzamt die einzige rechtlich anerkannte Begründung für die höhere AfA.
Fazit
Die verkürzte Restnutzungsdauer ist ein mächtiger Hebel zur Steuerersparnis bei Altbauten. Doch ohne ein professionelles Nutzungsdauergutachten wird das Finanzamt diesen Steuervorteil in der Regel ablehnen.
Die Investition in ein Gutachten amortisiert sich oft schon nach wenigen Jahren durch die erhöhte jährliche AfA-Abschreibung.
Über ö.b.u.v Lars Kuntz
Lars Kuntz ist seit über zwei Jahrzehnten als Sachverständiger für Immobiliengutachten tätig und verfügt über ein breites Spektrum an Zertifizierungen und anerkannten Qualifikationen. Seine Laufbahn begann im Familienbetrieb, entwickelte sich aber rasch hin zur spezialisierten Gutachtenerstellung.
Heute gilt Lars Kuntz als ausgewiesener Experte und wird bundesweit von Berufsverbänden, Gerichten, Finanzämtern und Investoren für die Qualität und Verlässlichkeit seiner Gutachten geschätzt. Als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger steht er für fachliche Präzision, rechtssichere Bewertung und strategischen Weitblick.
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