AfA bei Vermietung: So mindern Sie Ihre Steuerlast
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Der Kauf einer Immobilie zur Vermietung ist eine beliebte Form der Altersvorsorge. Doch viele Vermieter wissen nicht, wie sie die damit verbundenen Kosten optimal von der Steuer absetzen können. Das wichtigste Instrument dafür ist die AfA-Abschreibung. Sie ermöglicht es Ihnen, einen Großteil der Anschaffungskosten des Gebäudes über einen langen Zeitraum steuerlich geltend zu machen.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen detailliert, wie die AfA bei Vermietung funktioniert, welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen und welche Fallstricke Sie vermeiden sollten, um Ihre Steuerlast nachhaltig zu senken.
Was bedeutet AfA bei Vermietung?
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Im Steuerrecht wird davon ausgegangen, dass das Gebäude (nicht das Grundstück) durch die Vermietung einem natürlichen Verschleiß unterliegt.
Diesen Wertverlust können Sie als Werbungskosten von Ihren Mieteinnahmen abziehen. Dadurch sinken Ihre zu versteuernden Einkünfte und damit auch Ihre Einkommensteuer. Die AfA ist somit ein passiver, aber sehr effektiver Steuervorteil.
Die Berechnung der AfA
Die Berechnung der AfA erfolgt linear und basiert auf der Restnutzungsdauer des Gebäudes.
- Gebäude nach 1924 fertiggestellt: Standardmäßig 2 % pro Jahr. Das bedeutet, Sie können die Anschaffungskosten über 50 Jahre abschreiben.
- Gebäude vor 1925 fertiggestellt: Standardmäßig 2,5 % pro Jahr. Hierfür beträgt der Abschreibungszeitraum 40 Jahre.
Rechenbeispiel:
- Kaufpreis Immobilie: 400.000 €
- Anteil Grundstück: 100.000 €
- Anteil Gebäude: 300.000 €
- Jährliche AfA: 300.000 € * 2 % = 6.000 €
Sie können also jedes Jahr 6.000 € als Werbungskosten von Ihren Mieteinnahmen abziehen.
Der Schlüssel: Die Kaufpreisaufteilung
Wie das Beispiel zeigt, ist die Aufteilung des Kaufpreises in einen Grundstücks- und Gebäudeanteil der entscheidende Schritt. Da nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden darf, ist eine korrekte Aufteilung des Kaufpreises unerlässlich.
Das Finanzamt akzeptiert nicht jede selbst vorgenommene Aufteilung. Oft wird ein zu hoher Gebäudewert angenommen, um eine höhere Absetzung für Abnutzung (AfA) zu erzielen. Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie die Aufteilung nach den folgenden Methoden vornehmen:
- Offizieller Rechner des Finanzamts: Dieses Online-Tool bietet eine erste Orientierung.
- Kaufvertrag: Eine realistische und im Kaufvertrag dokumentierte Aufteilung.
- Verkehrswertgutachten: Ein Verkehrswertgutachten liefert die sicherste und vom Finanzamt anerkannte Grundlage für die Kaufpreisaufteilung.
Wichtige Besonderheiten der AfA bei Vermietung:
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Renovierungskosten, die in den ersten drei Jahren nach dem Kauf getätigt werden, müssen unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls über die AfA abgeschrieben werden und können nicht sofort geltend gemacht werden.
- Sonder-AfA: In manchen Fällen, wie bei der Denkmalschutz-AfA oder der degressiven AfA für Neubauten, gibt es spezielle Regelungen, die deutlich höhere Abschreibungen ermöglichen.
Fazit
Die AfA-Abschreibung ist ein mächtiger Hebel, um Ihre Steuerlast als Vermieter zu senken. Die korrekte Kaufpreisaufteilung ist dabei der Schlüssel, um diesen Vorteil voll auszuschöpfen. Planen Sie den Kauf Ihrer Immobilie zur Vermietung, sollten Sie sich frühzeitig mit diesen Themen auseinandersetzen, um alle steuerlichen Möglichkeiten zu nutzen.
Im Zweifelsfall ist die Konsultation eines Steuerberaters oder eines Sachverständigen für ein Verkehrswertgutachten die beste Investition in die steuerliche Optimierung Ihrer Mieteinnahmen.
