AfA bei Schenkung: Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen? So nutzen Sie die AfA trotzdem
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Sie haben eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen und möchten diese nun vermieten? Dann stellt sich die Frage, wie Sie die steuerliche AfA-Abschreibung nutzen können. Oft herrscht die Annahme, dass die AfA bei geschenkten oder geerbten Immobilien nicht möglich ist, da keine Anschaffungskosten angefallen sind.
Dies ist jedoch ein Irrglaube. In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wie Sie die AfA bei einer geschenkten oder geerbten Immobilie geltend machen, welche Bemessungsgrundlage das Finanzamt anlegt und welche Unterlagen Sie dafür benötigen.
Die Grundlagen der AfA bei Schenkung/Erbe
Die AfA, oder Absetzung für Abnutzung, wird auf Basis der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes berechnet. Wenn Sie eine Immobilie geschenkt bekommen oder erben, entstehen Ihnen zwar keine direkten Kosten, Sie übernehmen jedoch die rechtliche Stellung des vorherigen Eigentümers (Schenker oder Erblasser).
Das bedeutet, Sie können die AfA-Abschreibung auf Grundlage der ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers fortsetzen. Dafür müssen Sie wissen, wann und zu welchem Preis die Immobilie ursprünglich erworben wurde.
Die Bemessungsgrundlage:
- Anschaffungs-/Herstellungskosten des Erblassers/Schenkers: Sie setzen die AfA auf Basis der ursprünglichen Kosten und des damaligen Abschreibungssatzes fort. Die bereits vom Rechtsvorgänger in Anspruch genommene AfA wird angerechnet.
- Zeitpunkt der Anschaffung: Die Restnutzungsdauer und der Abschreibungssatz richten sich nach dem Zeitpunkt, zu dem der Erblasser/Schenker das Gebäude erworben hat.
Rechenbeispiel:
- Der Erblasser hat die Immobilie 1990 für 300.000 € erworben (Gebäudeanteil).
- Er hat 30 Jahre lang 2 % AfA abgeschrieben (30 * 2 % = 60 %).
- Der Restbuchwert beträgt 40 % (120.000 €).
- Sie erben die Immobilie 2020. Ab diesem Zeitpunkt können Sie die verbleibende AfA von 120.000 € über die Restnutzungsdauer (noch 20 Jahre) abschreiben. Die jährliche AfA beträgt somit 6.000 €.
Wichtige Dokumente für das Finanzamt:
Um die AfA geltend zu machen, müssen Sie dem Finanzamt die erforderlichen Nachweise vorlegen. Dazu gehören:
Kaufvertrag des Erblassers/Schenkers: Dieser dient als Nachweis für die ursprünglichen Anschaffungskosten und die Kaufpreisaufteilung auf Grundstück und Gebäude.
Erbschein/Schenkungsvertrag: Als Nachweis, dass Sie der neue Eigentümer sind.
Nachweis über die bisherige AfA: Es kann hilfreich sein, die bisher vom Erblasser/Schenker in Anspruch genommene AfA nachzuweisen.
Wenn keine Unterlagen vorhanden sind
Wenn Sie die ursprünglichen Anschaffungskosten oder den Kaufvertrag nicht finden können, können Sie sich an das Finanzamt wenden, das die Steuererklärung des Erblassers/Schenkers bearbeitet hat.
Sollte dies nicht möglich sein, können Sie versuchen, die Anschaffungskosten durch eine Schätzung (z. B. auf Basis eines Verkehrswertgutachtens) zu ermitteln.
Fazit
Die AfA-Abschreibung bei geschenkten oder geerbten Immobilien ist ein wichtiger Steuervorteil, den Sie sich nicht entgehen lassen sollten. Indem Sie die Rechtsstellung des Rechtsvorgängers übernehmen, können Sie die verbleibende Abschreibung steuerlich geltend machen.
Eine sorgfältige Dokumentation der ursprünglichen Anschaffungskosten und der Kaufpreisaufteilung ist dabei der Schlüssel zum Erfolg. Im Zweifelsfall ist es ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren, um sicherzustellen, dass Sie diesen Steuervorteil korrekt und in vollem Umfang nutzen.
