AfA-Abschreibung berechnen: Schritt für Schritt: So berechnen Sie die AfA für Ihre Immobilie
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Die AfA-Abschreibung ist ein wichtiger Steuervorteil für Vermieter. Doch wie wird sie eigentlich berechnet? Die Berechnung kann auf den ersten Blick komplex erscheinen, aber mit der richtigen Anleitung ist es einfacher, als Sie denken.
In diesem Artikel führen wir Sie Schritt für Schritt durch die Berechnung der AfA und zeigen Ihnen, welche Faktoren dabei eine Rolle spielen. Mit dieser Anleitung können Sie die AfA für Ihre Immobilie selbst berechnen und so Ihre Steuerlast senken.
Schritt 1: Ermittlung der Anschaffungskosten
Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) basiert auf den gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten Ihrer Immobilie. Dazu zählen:
- Der reine Kaufpreis der Immobilie.
- Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie Maklerprovision.
- Eventuelle weitere Kosten, die im Zusammenhang mit dem Erwerb stehen.
Schritt 2: Die Kaufpreisaufteilung
Die AfA bezieht sich ausschließlich auf das Gebäude, nicht auf das Grundstück. Daher ist es unerlässlich, den Gesamtkaufpreis in Grundstücks- und Gebäudeanteil aufzuteilen. Dieser Schritt ist entscheidend und fehleranfällig.
- Sie können die Aufteilung mithilfe des Online-Rechners des Finanzamts vornehmen.
- Für eine rechtssichere Aufteilung empfiehlt sich ein Verkehrswertgutachten, das den Wert von Grundstück und Gebäude fundiert trennt.
Beispiel:
- Gesamte Anschaffungskosten (Kaufpreis + Nebenkosten): 440.000 €
- Kaufpreisaufteilung (ermittelt):
- Grundstücksanteil: 110.000 €
- Gebäudeanteil: 330.000 €
Ihre Abschreibungsbasis sind die 330.000 € für das Gebäude.
Schritt 3: Bestimmung des Abschreibungssatzes
Der Abschreibungssatz Ihrer Immobilie richtet sich nach dem Baujahr:
- Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden: 2,5 % pro Jahr über einen Zeitraum von 40 Jahren.
- Gebäude, die nach 1924 fertiggestellt wurden: 2 % pro Jahr über einen Zeitraum von 50 Jahren.
- Für Sonderabschreibungen gelten höhere Sätze.
Schritt 4: Die Berechnung der jährlichen AfA
Multiplizieren Sie einfach den Abschreibungssatz mit dem Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, um die jährliche AfA zu erhalten.
Beispiel:
- Gebäude nach 1924 fertiggestellt:
- Gebäudeanteil: 330.000 €
- Jährliche AfA: 330.000 € * 2 % = 6.600 €
Der Einfluss der Restnutzungsdauer
Die standardmäßigen Abschreibungssätze basieren auf einer pauschalen Gesamtnutzungsdauer. Wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie kürzer ist (z. B. aufgrund von Mängeln), können Sie durch ein Gutachten eine höhere jährliche AfA beantragen.
Fazit
Die Berechnung der AfA ist ein klarer, nachvollziehbarer Prozess, der Sie bei der Vermietung Ihrer Immobilie erheblich entlasten kann. Die korrekte Ermittlung der Anschaffungskosten und insbesondere die Kaufpreisaufteilung sind dabei die wichtigsten Schritte.
Eine sorgfältige Dokumentation und die Nutzung eines Verkehrswertgutachtens bei komplexen Fällen geben Ihnen die Sicherheit, dass Ihre Berechnung vom Finanzamt akzeptiert wird. Mit dieser Anleitung können Sie die AfA für Ihre Immobilie korrekt berechnen und so Ihre Steuerlast aktiv mindern.
