Immobilienkauf: AfA-Abschreibung als Steuervorteil nutzen
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Sie haben eine Immobilie erworben und vermieten diese? Dann gibt es einen enormen Steuervorteil, den Sie sich nicht entgehen lassen sollten: die AfA-Abschreibung. Sie ermöglicht es Ihnen, einen Großteil Ihrer Anschaffungskosten über viele Jahre hinweg von der Steuer abzusetzen. In diesem Artikel erklären wir Ihnen, was die AfA ist, wie Sie sie berechnen und welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen, um diesen wertvollen Steuervorteil optimal zu nutzen.
Was ist die AfA-Abschreibung?
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Im Steuerrecht wird davon ausgegangen, dass Gebäude im Laufe der Zeit durch Nutzung und Alterung an Wert verlieren. Diesen Wertverlust können Sie als Vermieter als Werbungskosten von Ihren Mieteinnahmen abziehen.
Wichtig: Die AfA bezieht sich nur auf das Gebäude selbst, nicht auf den Grund und Boden. Der Grund und Boden gilt als nicht abnutzbar.
Die Grundlagen der AfA:
- Abschreibungsbasis: Als Basis für die AfA dienen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes.
- Abschreibungszeitraum: Der Zeitraum, über den Sie abschreiben dürfen, richtet sich nach der Restnutzungsdauer des Gebäudes.
- Abschreibungssatz: Dieser ist gesetzlich festgelegt. Für nach 1924 errichtete Gebäude beträgt er in der Regel 2 % pro Jahr. Bei älteren Gebäuden können es 2,5 % sein.
Wie berechnen Sie die AfA?
Die Berechnung der AfA ist auf den ersten Blick einfach. Nehmen wir an, Sie kaufen eine Immobilie für 500.000 Euro. Der Wert des Grundstücks beträgt 150.000 Euro, der Gebäudewert liegt bei 350.000 Euro.
- Abschreibungsbasis: 350.000 Euro
- Abschreibungssatz: 2 % (für ein nach 1924 errichtetes Gebäude)
- Jährliche AfA: 350.000 Euro * 2 % = 7.000 Euro
Diese 7.000 Euro können Sie jährlich als Werbungskosten geltend machen. Das senkt Ihre zu versteuernden Mieteinnahmen und damit Ihre Steuerlast.
Die entscheidende Rolle der Kaufpreisaufteilung
Wie im Beispiel oben gesehen, ist die Trennung der Kosten für das Grundstück und das Gebäude essenziell. Da nur das Gebäude abgeschrieben werden darf, müssen Sie dem Finanzamt nachweisen, wie der Kaufpreis aufgeteilt wurde. Viele Käufer versuchen, diesen Wert selbst zu bestimmen, aber das Finanzamt akzeptiert nicht immer jede selbst erstellte Rechnung. Eine saubere Kaufpreisaufteilung ist daher unerlässlich. Dafür können Sie entweder auf eine im Kaufvertrag festgehaltene Aufteilung zurückgreifen oder ein Gutachten erstellen lassen.
Besonderheiten der AfA:
- Sonderabschreibungen: In bestimmten Fällen (z. B. bei Mietwohnungsneubau) gibt es zeitlich begrenzte Sonderregelungen, die eine höhere Abschreibung in den ersten Jahren ermöglichen.
- Denkmalschutz-AfA: Investitionen in denkmalgeschützte Immobilien können über die Denkmalschutz-AfA steuerlich besonders vorteilhaft abgeschrieben werden.
- Degressive AfA: In Zeiten der Konjunkturförderung wird die degressive AfA wieder eingeführt. Dabei dürfen in den ersten Jahren höhere Abschreibungsbeträge geltend gemacht werden, die mit der Zeit sinken.
Fazit
Die AfA-Abschreibung ist ein mächtiges Instrument für Immobilieninvestoren, um die Steuerlast zu minimieren. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der korrekten Kaufpreisaufteilung und der Kenntnis der geltenden Regelungen. Indem Sie die Grundlagen der AfA verstehen und sie richtig anwenden, sichern Sie sich langfristig einen erheblichen Steuervorteil und steigern die Rentabilität Ihrer Investition. Bei komplexen Fällen empfiehlt es sich, einen Steuerberater oder Gutachter hinzuzuziehen, um die bestmögliche steuerliche Behandlung zu gewährleisten.
