AfA-Abschreibung Altbau: Worauf Sie achten müssen
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Die AfA-Abschreibung bei Altbauten ist ein lukrativer Steuervorteil für Vermieter. Doch die Regeln unterscheiden sich von denen bei Neubauten.
Das Alter des Gebäudes, sein Zustand und die durchgeführten Sanierungen haben einen erheblichen Einfluss auf die Höhe der möglichen Abschreibung. In diesem Artikel erklären wir Ihnen, worauf Sie bei der AfA-Abschreibung von Altbauten achten müssen, welche Abschreibungssätze gelten und wie Sie mit einem professionellen Gutachten die steuerlichen Vorteile optimieren können.
Die standardmäßigen AfA-Sätze für Altbauten
Der Abschreibungssatz hängt vom Baujahr des Gebäudes ab:
- Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden: Hier gilt ein Abschreibungssatz von 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre. Das ist vorteilhaft, da die Anschaffungskosten schneller abgeschrieben werden können.
- Gebäude, die nach 1925 fertiggestellt wurden: Hier gilt der reguläre Satz von 2 % pro Jahr über 50 Jahre.
Die Rolle der Restnutzungsdauer
Die gesetzlich festgelegten Abschreibungssätze sind lediglich Pauschalwerte. Wurde ein Altbau über viele Jahre vernachlässigt, kann er eine deutlich kürzere wirtschaftliche Lebensdauer haben als angenommen. In solchen Fällen können Sie eine verkürzte Restnutzungsdauer nachweisen, um einen höheren jährlichen Abschreibungsbetrag zu erzielen.
Umgekehrt kann ein umfassend sanierter und modernisierter Altbau eine deutlich längere Restnutzungsdauer haben, als das Finanzamt annimmt. Auch hier kann ein Gutachten den tatsächlichen Wert des Gebäudes belegen.
Die Kaufpreisaufteilung bei Altbauten
Die Kaufpreisaufteilung ist bei Altbauten von besonderer Bedeutung, da der Zustand den Gebäudewert maßgeblich beeinflussen kann. Ein hoher Sanierungsbedarf mindert oft den Gebäudewert und erhöht den Grundstücksanteil relativ.
Umfangreiche Sanierungen können den Gebäudewert erheblich steigern. Ein Verkehrswertgutachten trennt hier den tatsächlichen Wert von Gebäude und Grundstück fundiert, was entscheidend ist, um dem Finanzamt eine realistische und unanfechtbare Aufteilung zu präsentieren.
Tipp: Denkmalschutz-AfA für Altbauten
Steht Ihr Altbau unter Denkmalschutz, profitieren Sie von der attraktiven Denkmalschutz-AfA. Diese ermöglicht die Abschreibung der Sanierungskosten (oft 100 %) über einen kurzen Zeitraum, was einen erheblichen Steuervorteil darstellt und die hohen Sanierungskosten von Denkmalimmobilien abfedert.
Fazit
Die AfA-Abschreibung bei Altbauten bietet attraktive Steuervorteile. Eine genaue Kenntnis der geltenden Sätze und die Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands der Immobilie sind jedoch unerlässlich.
In vielen Fällen ist die Beauftragung eines Sachverständigen für ein Gutachten der sicherste Weg, um eine verkürzte Restnutzungsdauer nachzuweisen, die Kaufpreisaufteilung zu optimieren und die maximalen Steuervorteile zu erzielen.
