Die 15%-Regel einfach erklärt: Anschaffungsnahe Kosten steuerlich absetzen
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Disclaimer: Dieser Beitrag dient ausschließlich informativen Zwecken und stellt keine Steuerberatung oder Rechtsberatung dar. Bitte konsultieren Sie bei konkreten Fragen und Entscheidungen stets einen qualifizierten Steuerberater oder Rechtsanwalt.
Sie haben eine Immobilie gekauft und planen, diese zu vermieten.
Klar ist, dass Sie die Anschaffungskosten für das Gebäude über die AfA-Abschreibung geltend machen können. Doch was passiert mit den Renovierungskosten, die Sie in den ersten Jahren tätigen? Hier kommt die sogenannte 15%-Regel ins Spiel. Sie ist entscheidend dafür, ob Sie die Kosten sofort als Werbungskosten absetzen können oder ob Sie diese über die Restnutzungsdauer abschreiben müssen.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wie die 15%-Regel funktioniert, wie sie sich auf Ihre Steuern auswirkt und wie Sie diese Regelung optimal nutzen.
Was besagt die 15%-Regel?
Die 15%-Regel ist eine steuerliche Vorschrift, die festlegt, wann Renovierungen sofort abziehbar sind und wann sie über einen längeren Zeitraum abgeschrieben werden müssen.
Wenn die Nettokosten für Renovierungen und Modernisierungen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, werden die gesamten Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten eingestuft. Diese müssen dann über die gesamte Restnutzungsdauer abgeschrieben werden und können nicht sofort geltend gemacht werden.
Die Berechnung der 15%-Grenze:
- Grundlage: Die Anschaffungskosten des Gebäudes, ohne Grundstücksanteil.
- Frist: Der Zeitraum von drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie.
Beispiel:
- Anschaffungskosten des Gebäudes: 300.000 €
- 15 %-Grenze: 300.000 € * 0,15 = 45.000 €
- Szenario 1: Sie renovieren in den ersten drei Jahren für 40.000 €. Da dieser Betrag unter der Grenze liegt, können Sie die Kosten sofort als Werbungskosten absetzen.
- Szenario 2: Sie renovieren in den ersten drei Jahren für 50.000 €. Da dieser Betrag über der Grenze liegt, müssen Sie die vollen 50.000 € über die gesamte Restnutzungsdauer abschreiben.
Der steuerliche Unterschied:
- Erhaltungsaufwendungen: Sofortiger Abzug als Werbungskosten. Ihre zu versteuernden Mieteinnahmen sinken im gleichen Jahr deutlich.
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Die Kosten werden zu den Anschaffungskosten des Gebäudes addiert und über die lange Restnutzungsdauer (z. B. 50 Jahre) abgeschrieben. Der jährliche Steuervorteil ist geringer.
Fazit
Die 15%-Regel ist ein wichtiger, aber oft übersehener Aspekt der steuerlichen Optimierung bei Immobilien. Eine genaue Planung der Renovierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf ist entscheidend.
Wenn Sie die Ausgaben im Blick behalten und sie unter der 15 %-Grenze halten können, sichern Sie sich einen erheblichen Steuervorteil durch den sofortigen Abzug der Kosten. Bei komplexen Sanierungen oder Altbauten ist die Beratung durch einen Steuerberater oder die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens ratsam, um die Kosten korrekt zu kalkulieren und steuerliche Nachteile zu vermeiden.
